Изменение территориальной зоны земельного участка: процедура и ее особенности

Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) — один из важнейших градостроительных документов. Документ разрабатывается на уровне регионов, регламентирует застройку территории. ПЗЗ могут быть разработаны как на целый город, так и на сельское поселение.

Правила обязательны к исполнению застройщиками и собственниками земельных участков при проектировании и строительстве объектов недвижимости. Нарушение параметров ПЗЗ влечет за собой серьезные последствия: штраф, снос объекта, изъятие земельного участка. В настоящей статье расскажем, как изменить территориальную зону земельного участка.

Источник изображения: ru.freepik.com

Виды и особенности территориальных зон

Территориальная зона обладает рядом признаков:

учёт особенностей ее месторасположения и развития;
границы зоны установлены;
на территории можно сочетать различные виды разрешенного использования (жилого, производственного и др.);
для зоны установлены специальные градостроительные регламенты;
предотвращение возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на соседних земельных участках.

Существуют следующие виды территориальных зон:

жилые;
общественно-деловые;
производственные зоны;
зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
зоны сельскохозяйственного использования;
зоны рекреационного назначения;
зоны особо охраняемых территорий;
зоны специального назначения;
зоны размещения военных объектов;
иные виды территориальных зон.

Для каждой территориальной зоны установлены виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и строительства конкретных объектов.

Виды ВРИ:

основные;
условно разрешённые;
вспомогательные ВРИ.

Нельзя сформировать участок из нескольких, расположенных в различных территориальных зонах.

Карты градостроительного зонирования каждого города находятся в свободном доступе в интернете.

Порядок изменения территориальной зоны земельного участка

Для внесения изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки поселений необходимо направить обращение в органы местного управления. Обращения о внесении изменений в правила землепользования и застройки направляются в инициативном порядке в следующих случаях:

если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются надлежащим образом или их использование малоэффективно;
причиняется вред правообладателям, собственникам, владельцам участков;
падает стоимость земельных участков и объектов капитального строительства;
не реализуются и нарушаются права и законные интересы физических лиц.

Обращение могут подать граждане, юридические лица и ИП, постоянно проживающие на данной территории. За направление предложений госпошлина не взимается. При решении вопросов о смене территориальной зоны земельного участка органы муниципальной власти учитывают баланс интересов собственников участков и публичных интересов.

Комиссия по проекту правил землепользования и застройки в течение 30 дней должна подготовить предварительное заключение. В данном заключении будет содержаться либо рекомендация внести изменения, либо отказ. Документы направляются главе администрации и назначаются публичные слушания. О данном мероприятии информируется общественность через СМИ.

По результатам слушаний составляется протокол, который с рядом других документов направляется главе администрации. В течение 10 дней глава должен принять одно из решений:

о направлении проекта в представительный орган местного самоуправления;
об отклонении проекта. Если проект отклоняется, то глава определяет срок доработки.

Если собственнику требуется изменение территориальной зоны земельного участка, то следует привлечь профессионального юриста.