Капитализация участка. Общие данные

Перед землевладельцами открыты широкие инвестиционные возможности.

Не обязательно быть профессиональным девелопером, чтобы развить ваш участок и повысить его рыночную стоимость.

В этом разделе вы узнаете основные способы капитализации земли.

Цена покупки участка в проекте «МОЙ ГЕКТАР» от 100 000 рублей

Вы приобрели участок в проекте «МОЙ ГЕКТАР» по выгодной цене. При этом на вашем участке отсутствуют коммуникации и агропроцессы, нет забора, каких-либо построек, нет дорог. Но для того, чтобы стоимость вашего участка возросла, необходимо его развивать. Если вы хотите заработать на перепродаже участка с хорошей доходностью, как это делает большинство девелоперов, вы должны выбрать те задачи по развитию, которые принесут вашему участку высокую добавленную стоимость.

Специально для вас мы выбрали и посчитали добавленную стоимость базовой группы девелоперских задач.

Когда вы выполните 8 базовых шагов, ваш участок поднимется в цене и обретет высокую ликвидность.

1. Выполнив все 8 шагов, вы вложите в участок порядка 186 500 рублей. см. раздел «Базовый этап»

2. Цена участка вырастет на 1 млн рублей и более см. раздел «Обоснование цены»

3. Ваш капитал (чистый доход) составит 663 500 рублей см. раздел «Доходность инвестиций»

4. Эффективность вложений составит 355 %

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости используется сравнительный анализ (рыночный). Он подразумевает подбор схожих по расположению и характеристикам объектов на рынке недвижимости. Для проведения анализа используется информация из открытых источников (досок объявлений), таких как cian.ru, avito.ru, roszem.ru и др., формируется общий список объектов и в конечном итоге определяется рыночная стоимость объекта. Такой способ принято считать базовым.

Для подтверждения данных по ценообразованию участка после комплексного развития рассмотрим аналоги вашего участка на рынке загородной недвижимости.

Средняя цена участка площадью 1 гектар с дорогой и электрификацией составляет 1 млн ₽

Аналоги вашего участка на рынке недвижимости

Участок 1 га, под усадьбу

Населенный пункт: д.Полунино, Ржевского района
Область: Тверская
Район: Ржевский
Площадь: 1 га
Назначение: с/х
Цена: 940 000 ₽

Участок в д.Столипово

Населенный пункт: д.Столипово, Ржевского района
Область: Тверская
Район: Ржевский
Площадь: 1 га
Назначение: с/х
Цена: 1 200 000 ₽

Участок д.Федотово

Населенный пункт: д.Федотово, Ржевского района
Область: Тверская
Район: Ржевский
Площадь: 1 га
Назначение: с/х
Цена: 1 000 000 ₽

Участок под фермерство д.Борки

Населенный пункт: д.Борки Зубцовского района
Область: Тверская
Район: Зубцовский
Площадь: 1 га
Назначение: с/х
Цена: 1 400 000 ₽

Красивая земля-2

Населенный пункт: Алексин
Область: Тульская
Район: Заокский
Площадь: 1 га
Назначение: с/х
Цена: 1 197 200 ₽

Агрокомплекс аринино

Населенный пункт: Сидорово
Область: Московская
Район: Раменский
Площадь: 1 га
Назначение: с/х
Цена: 1 200 000 ₽

После выполнения первых 8 шагов нашего девелоперского плана цена участка возрастет с 100 000 рублей до 1 000 000 рублей.

Эти 7 шагов гарантированно принесут вам выгоду и повысят ликвидность участка. Для вашего удобства мы объединили их в план, который назвали «БАЗОВЫМ ЭТАПОМ РАЗВИТИЯ ПОСЕЛКА».

Состав работ Базового этапа развития поселка

Виды работ	Стоимость работ
Создание кооператива с ТЭО \ ТСН \ ООО	от 16 000 ₽	заказать
Вынос границ участка и установка межевых знаков	от 4 500 ₽	заказать
Подача заявки на технологическое присоединение к электрическим сетям	от 7 500 ₽	заказать
Строительство въездной группы поселка	от 20 000 ₽	заказать
Разработка ТЗ на благоустройство и улучшение проезда	от 10 000 ₽	заказать
Организация проезда	от 100 000 ₽	заказать

*Стоимость работ указана в прайс-листе сервисной компании «МОЙ ГЕКТАР», но вы можете найти других подрядчиков или произвести некоторые работы самостоятельно.

Капитализация на графике

Выполнив первые 7 шагов, вы инвестируете в участок 174 500 рублей.

После цена участка вырастет до 1 млн. рублей. см. раздел «Обоснование цены»

Если расходы повышают стоимость вашего имущества, их следует считать инвестициями. Расход = Инвестиция

После реализации первого этапа развития поселка, у вас есть участок с коммуникациями и подведенной дорогой.

Такой продукт обладает высокой ликвидностью и его легко продать на рынке.

ДОХОДНОСТЬ - это показатель эффективности ваших инвестиций.

Вложив 186 500 рублей в свой участок, вы получите 663 500 рублей добавленной стоимости. Рыночная цена вашего участка вырастет на 1 млн. рублей и более.

добавленная стоимость от каждого вида выполненных работ по участку - это ваш доход на каждом шаге.

Теперь, когда мы знаем, что доходность выполнения первых 8 шагов нашего девелоперского плана составляет 355%, мы можем посчитать, какую добавленную стоимость (в деньгах) приносит в отдельности каждая из этих работ. Для этого будет справедливо присвоить доходность всего этапа каждой из услуг и рассчитать добавленную стоимость каждой услуги в отдельности.

Например, услуга создания кооператива с ТЭО \ ТСН \ ООО стоит 16 000 рублей, добавленная стоимость рассчитывается следующим образом: 16 000 х 355% = 56 800 рублей.

Проинвестировав 16 000 рублей в развитие своего участка, вы получите 56 800 рублей добавленной стоимости и 40 800 рублей чистой прибыли, чистая прибыль рассчитывается по формуле: добавленная стоимость - цена услуги = чистая прибыль (56 800 - 16 000 = 40 800 рублей)

Таблица доходности 8 шагов базового этапа

Виды работ	Стоимость работ	Доходность	Добавленная стоимость
Создание кооператива с ТЭО \ ТСН \ ООО	от 16 000 ₽	355%	56 800 рублей
Вынос границ участка и установка межевых знаков	от 4 500 ₽	355%	15 975 рублей
Подача заявки на технологическое присоединение к электрическим сетям	от 7 500 ₽	355%	26 625 рублей
Строительство въездной группы поселка	от 20 000 ₽	355%	71 000 рублей
Разработка ТЗ на благоустройство и улучшение проезда	от 10 000 ₽	355%	35 500 рублей
Организация проезда	от 100 000 ₽	355%	355 000 рублей
Итого:	158 000 рублей	355%	560 900 рублей

Расходы на развитие участка в проекте «Мой гектар» повышают его стоимость и являются инвестициями Расход = Инвестиция

Опираясь на приведенный пример и используя нашу формулу, вы можете провести аналогичные расчеты, самостоятельно проанализировать и выбрать те шаги, которые принесут вам максимальную добавленную стоимость.

Ниже представлен основной список терминов и формул, которые могут вам пригодиться для изучения данного раздела.
Прибыль в бизнесе и на рынке девелопмента может выражаться не только деньгами, но и в росте стоимости актива, т.е. капитализации.

Термины

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК — недвижимость, которая может принести значительную прибыль при грамотном подходе к её развитию.

ДЕВЕЛОПМЕНТ — предпринимательская деятельность, направленная на развитие объекта недвижимости.

ДОХОДЫ — денежные средства, полученные физическим или юридическим лицом в результате какой-либо деятельности за определенный период времени.

ПРИБЫЛЬ — положительная разница между суммарными доходами и затратами на производство или приобретение, хранение, транспортировку, сбыт этих товаров и услуг.

Прибыль в бизнесе и на рынке девелопмента может выражаться не только деньгами, но и в росте стоимости актива т.е. капитализации.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ — рост рыночной стоимости вашего земельного участка, ваша прибыль.

ДОБАВОЧНАЯ СТОИМОСТЬ — сумма, на которую увеличилась рыночная стоимость участка в процессе его обустройства и развития.

ДОХОДНОСТЬ — эффективность вложений; сколько денег приносит каждый вложенный вами рубль.

Формулы

1. Формула расчета прибыли:

Прибыль = Доходы - Расходы

2. Формула расчета доходности:

3. Формула расчета себестоимости:

Себестоимость = Цена покупки + Инвестиции

Вы находитесь в демо-версии личного кабинета

Войти в аккаунт