Виды использования земельного участка: полный гид для собственников и покупателей

Виды разрешенного использования (ВРИ) земельного участка — это юридически закрепленные правила, которые определяют, как можно использовать землю: строить дом, выращивать урожай, организовать бизнес или создать зону отдыха. ВРИ напрямую влияет на ваши возможности как собственника, а также на кадастровую стоимость и налоги. Неправильное использование участка может обернуться штрафами, сносом построек или даже изъятием земли. В этой статье я расскажу, что такое ВРИ, какие категории земель существуют, как проверить и изменить использование участка, и поделюсь практическими советами. Моя цель — помочь вам, будь вы покупатель, инвестор или собственник, избежать ошибок и использовать землю максимально эффективно. Все данные основаны на Земельном и Градостроительном кодексах РФ, а также официальных источниках Росреестра.

Мнение эксперта отрасли

Эксперт: Олег Киреев, Директор по развитию Сервисной компании «Мой гектар».

Заместитель председателя Союза садоводов по Москве и МО, директор дорожно-строительного управления Сервисной компании «Мой гектар».

Правильное понимание видов разрешенного использования (ВРИ) убережет вас от множества неприятностей. ВРИ определяет, можно ли построить дом, открыть ферму или организовать бизнес, а также влияет на налоги и стоимость земли. Ошибка в выборе ВРИ может привести к штрафам, сносу построек или даже изъятию участка. Поэтому перед покупкой важно проверить ВРИ через Публичную кадастровую карту или выписку ЕГРН, изучить местные ПЗЗ и проконсультироваться с профессионалами. Эта статья поможет вам разобраться в тонкостях ВРИ, избежать рисков и выбрать участок, идеально подходящий для ваших целей.

Что такое виды разрешенного использования (ВРИ)?

Виды разрешенного использования (ВРИ) — это установленные законом допустимые способы эксплуатации земельного участка. Они определяют, какие объекты можно строить и какую деятельность вести. Например, на участке с ВРИ «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) можно возвести жилой дом, а на землях для сельхозпроизводства — организовать ферму. ВРИ закреплены в классификаторе Минэкономразвития (Приказ №540 от 01.09.2014) и делятся на три типа:

• Основные: выбираются собственником без согласований (например, ИЖС, сельхозпроизводство).
• Условно-разрешенные: требуют разрешения администрации (например, магазин в жилой зоне).
• Вспомогательные: дополняют основные виды (гаражи, хозпостройки).

Классификатор включает более 100 кодов ВРИ, каждый из которых описывает конкретный вид деятельности. Например, код 2.1 соответствует ИЖС, а 13.2 — садоводству. ВРИ тесно связаны с категорией земли и местными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Понимание этих нюансов помогает избежать юридических проблем и выбрать участок под ваши цели.

Почему важно знать ВРИ вашего участка?

Знание ВРИ защищает вас от финансовых и юридических рисков. Если вы используете участок не по назначению, вас могут оштрафовать (от 10 тыс. руб. для физлиц до 500 тыс. руб. для юрлиц по ст. 8.8 КоАП РФ), обязать снести постройки или даже изъять землю. ВРИ также влияет на:

• Возможности строительства: на землях сельхозназначения нельзя строить капитальные здания без изменения ВРИ.
• Налоги: участок под ИЖС облагается налогом выше, чем под ЛПХ.
• Рыночную стоимость: участки под коммерцию обычно дороже сельхозземель.
• Инвестиционную привлекательность: ликвидность участка зависит от его ВРИ.

Перед покупкой земли обязательно проверьте ВРИ, чтобы убедиться, что участок подходит для ваших планов — будь то строительство дома, фермерство или бизнес.

Законодательная база

ВРИ регулируются несколькими нормативными актами, которые устанавливают правила использования земель и порядок их изменения. Основные из них:

• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ): ст. 7 определяет категории земель, ст. 37 — порядок установления ВРИ, ст. 42 — обязанности собственников.
• Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ): ст. 37 регулирует ВРИ в рамках градостроительного зонирования. ПЗЗ задают допустимые ВРИ для каждой территориальной зоны.
• Классификатор ВРИ: утвержден Приказом Минэкономразвития №540. Содержит коды и описания видов использования. Доступен на сайте Росреестра.
• Правила землепользования и застройки (ПЗЗ): разрабатываются муниципалитетами, определяют ВРИ и параметры застройки (высота зданий, процент застройки). Найти ПЗЗ можно на сайте местной администрации.
• Федеральный закон №217-ФЗ: регулирует садоводство и огородничество, включая ВРИ для СНТ.

Эти документы помогают понять, какие виды использования допустимы, и как их изменить, если текущий ВРИ не подходит.

Классификация видов разрешенного использования

ВРИ делятся на основные, условно-разрешенные и вспомогательные. Рассмотрим их подробнее, а также разберем популярные виды использования по классификатору.

Основные ВРИ

Основные ВРИ выбираются собственником без дополнительных согласований, если они разрешены ПЗЗ. Это наиболее распространенный тип, включающий такие виды, как ИЖС, ЛПХ или сельхозпроизводство. Например, если участок находится в зоне Ж-1 (жилая застройка), вы можете выбрать ВРИ «ИЖС» и строить дом без разрешений.

Условно-разрешенные ВРИ

Для условно-разрешенных ВРИ требуется разрешение администрации, которое выдается после публичных слушаний. Например, открытие магазина (код 4.1) на участке ИЖС возможно, если это разрешено ПЗЗ, но нужно согласование. Процедура включает подачу заявления, общественные обсуждения и оценку соответствия. Отказ возможен из-за протестов жителей или несоответствия градостроительным нормам.

Вспомогательные ВРИ

Вспомогательные виды дополняют основные или условные и не могут использоваться отдельно. Например, на участке ИЖС (основной ВРИ) можно построить гараж (вспомогательный ВРИ, код 4.9). Ограничения: такие постройки не должны занимать более 30% площади участка и соответствовать ПЗЗ.

Популярные ВРИ по классификатору

• Сельскохозяйственное использование (1.0–1.20): включает растениеводство (1.1), животноводство (1.7), ЛПХ на полевых участках (1.16). Подходит для фермерских хозяйств.
• Жилая застройка (2.0–2.7): ИЖС (2.1) для индивидуальных домов, ЛПХ на приусадебных участках (2.7.1) для сельхозпроизводства и жилья.
• Предпринимательство (4.0–4.9): магазины (4.1), кафе (4.2), гостиницы (4.3).
• Рекреация (5.0–5.5): глэмпинги (5.2), парки (5.1).

Каждый ВРИ имеет свои ограничения, которые зависят от категории земли и ПЗЗ.

Категории земель и их связь с ВРИ

Земли в России делятся на семь категорий, каждая из которых ограничивает выбор ВРИ:

Категория указана в кадастровом паспорте и определяет, какие ВРИ доступны. Например, на землях сельхозназначения нельзя строить жилой дом без перевода в категорию земель населенных пунктов или изменения ВРИ на «садоводство».

Популярные виды разрешенного использования

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, код 2.1)

ИЖС позволяет строить жилой дом высотой до 3 этажей с возможностью регистрации проживания. Это популярный выбор для тех, кто хочет построить дом для постоянного проживания. Ограничения: дом должен быть построен в течение 10 лет после приобретения участка, иначе налог увеличивается. Налоговая ставка для ИЖС выше, чем для ЛПХ, но участок более ликвиден.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ, коды 2.7.1, 1.16)

ЛПХ делится на два типа:

• Приусадебные участки (2.7.1): позволяют вести сельхозпроизводство и строить дом.
• Полевые участки (1.16): только для сельхозпроизводства, строительство запрещено.

Максимальная площадь — 0,5 га. ЛПХ выгоден благодаря низкой налоговой ставке (в 3 раза ниже, чем для ИЖС) и льготам на реализацию продукции.

Садоводство (код 13.2)

Садоводство (СНТ) позволяет строить жилой или садовый дом и выращивать культуры. С 2019 года (ФЗ-217) на таких участках можно регистрировать проживание. Ограничения зависят от ПЗЗ: в некоторых зонах капитальные дома запрещены.

Сельскохозяйственное производство (код 1.0)

Этот ВРИ подходит для фермерства, животноводства, пчеловодства. Разрешено строительство сельхозпостроек (амбары, склады). Нарушение — зарастание участка сорняками (50% площади) — влечет штрафы.

Коммерческое использование (коды 4.0–4.9)

Включает магазины, кафе, гостиницы. Требуется согласование и соблюдение санитарных норм. Подходит для участков в зонах с высоким трафиком.

Рекреационное использование (коды 5.0–5.5)

Используется для глэмпингов, баз отдыха, парков. Постройки должны быть некапитальными. Государство предоставляет субсидии на такие проекты.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

ПЗЗ — это документ муниципалитета, который определяет допустимые ВРИ и параметры застройки для каждой территориальной зоны (например, СХ-2 для сельхозпроизводства, Ж-1 для ИЖС). ПЗЗ включают:

• Карту зонирования.
• Градостроительные регламенты: высота зданий, процент застройки (обычно 35–40% для ИЖС).
• Процедуру согласования условных ВРИ.

Найти ПЗЗ можно на сайте администрации или в ИСОГД. ПЗЗ помогают понять, какие виды использования доступны для вашего участка.

Как проверить ВРИ участка

Чтобы узнать ВРИ, используйте следующие способы:

• Публичная кадастровая карта (ПКК): на сайте pkk.rosreestr.ru введите кадастровый номер. В разделе «Характеристики» указан ВРИ.
• Выписка из ЕГРН: заказ через Госуслуги или МФЦ (стоимость 350 руб.). Содержит ВРИ, категорию земли, обременения.
• ПЗЗ: проверьте на сайте муниципалитета, какая зона соответствует вашему участку.
• Градостроительный план (ГПЗУ): выдается администрацией, содержит ВРИ и параметры застройки.
• Обращение в администрацию: запросите данные по кадастровому номеру.

Эти шаги помогут убедиться, что участок подходит для ваших планов.

Порядок изменения ВРИ

Если текущий ВРИ не соответствует вашим целям, его можно изменить. Например, вы хотите построить дом на сельхозземле или открыть магазин на участке ИЖС. Алгоритм следующий:

1. Проверить ПЗЗ: уточните, какие ВРИ разрешены для вашей зоны.
2. Выбрать новый ВРИ: основной или условно-разрешенный.
3. Подать заявление: в местную администрацию.
4. Провести слушания: для условных ВРИ (2–3 недели).
5. Получить решение: администрация выдает разрешение или отказ.
6. Внести изменения в ЕГРН: через Росреестр (госпошлина 350–2000 руб.).

Документы: заявление, выписка ЕГРН, паспорт, проект использования (для условных ВРИ).

Сроки: 1–2 месяца для основного ВРИ, 2–4 месяца для условного.

Сложности: отказ из-за несоответствия ПЗЗ, протесты жителей, необходимость перевода категории земли.

Ответственность за нецелевое использование

Использование участка не по ВРИ влечет серьезные последствия. Основные нарушения:

• Деятельность, не предусмотренная ВРИ (например, магазин на ИЖС).
• Строительство запрещенных объектов.
• Зарастание сельхозземель (50% площади).

Наказания (ст. 8.8 КоАП РФ):

• Физлица: штраф от 10 тыс. руб. или 1% кадастровой стоимости.
• Юрлица: до 500 тыс. руб.
• Демонтаж построек за счет собственника.
• Изъятие участка (редко).

Контролируют Росреестр, Россельхознадзор и местные администрации. Чтобы избежать проблем, проверяйте ВРИ перед началом деятельности.

Влияние ВРИ на налоги и кадастровую стоимость

ВРИ напрямую влияет на кадастровую стоимость, которая является базой для земельного налога. Например:

• ИЖС: высокая кадастровая стоимость, налог 0,3–1,5%.
• ЛПХ: низкая стоимость, налог 0,1–0,3%.
• Коммерция: высокая стоимость, налог до 1,5%.

Изменение ВРИ может увеличить или уменьшить налог. Например, перевод участка из ЛПХ в ИЖС повысит налог в 3–5 раз. Если кадастровая стоимость завышена, ее можно оспорить через Росреестр или суд.

Практические советы для собственников

• Выбор участка: перед покупкой проверьте ВРИ, категорию земли и ПЗЗ. Убедитесь, что участок подходит для ваших целей.
• Строительство: на сельхозземлях стройте только при ВРИ «садоводство» или «ЛПХ (приусадебный)». Для ИЖС соблюдайте параметры: до 3 этажей, регистрация дома.
• Бизнес: для фермерства доступны гранты и льготные кредиты, для глэмпинга — субсидии. Выбирайте участки в зонах с разрешенным коммерческим или рекреационным ВРИ.
• Налоговые льготы: ЛПХ выгоднее ИЖС по налогам. Для ИЖС стройте дом в течение 10 лет, чтобы избежать повышения налога.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Что такое ВРИ земельного участка?
   ВРИ — это разрешенный вид использования земли, определяющий, что можно строить и какую деятельность вести. Устанавливается классификатором Минэкономразвития и ПЗЗ.
2. Чем отличается ИЖС от ЛПХ?
   ИЖС (2.1) — для строительства дома с регистрацией, налог выше. ЛПХ (2.7.1, 1.16) — для сельхозпроизводства, на приусадебных участках возможен дом, налог ниже.
3. Можно ли строить дом на землях сельхозназначения?
   Да, но только при ВРИ «садоводство» (13.2) или «ЛПХ (приусадебный)» (2.7.1). Иначе требуется изменение ВРИ или категории земли.
4. Как проверить ВРИ участка?
   Используйте Публичную кадастровую карту, закажите выписку ЕГРН или обратитесь в администрацию.
5. Как изменить ВРИ участка?
   Проверьте ПЗЗ, подайте заявление в администрацию, проведите слушания (для условных ВРИ), внесите изменения в ЕГРН. Срок: 1–4 месяца.
6. Что будет за нецелевое использование?
   Штрафы (от 10 тыс. руб.), демонтаж построек, изъятие участка в крайних случаях.
7. Можно ли открыть магазин на участке ИЖС?
   Только с согласованием условного ВРИ «магазины» (4.1) через публичные слушания.
8. Какой ВРИ выбрать для глэмпинга?
   Подходит «природно-познавательный туризм» (5.2). Постройки должны быть некапитальными.
9. Сколько стоит изменить ВРИ?
   Госпошлина: 350–2000 руб. Дополнительные затраты на слушания и документы: до 10 тыс. руб.
10. Можно ли изменить ВРИ арендованного участка?
    Да, с согласия арендодателя и при соответствии ПЗЗ. Процедура аналогична.

Заключение

Правильный выбор ВРИ — исключит проблемы при использовании земельного участка. ВРИ определяет, сможете ли вы построить дом, открыть ферму или организовать бизнес, и защищает от штрафов и других проблем. Перед покупкой земли проверяйте ВРИ через Публичную кадастровую карту, выписку ЕГРН или ПЗЗ. Если текущий ВРИ не подходит, его можно изменить, но это требует времени и согласований. Используйте наши советы, чтобы выбрать участок, который идеально соответствует вашим целям. Если нужна помощь, обратитесь к земельным экспертам для консультации или подбора участка.

Источники

• Земельный кодекс Российской Федерации
• Градостроительный кодекс Российской Федерации
• Публичная кадастровая карта Росреестра