Как образуются земельные участки в 2025 году: полное руководство по разделу, объединению и созданию новых участков

Содержание статьи

• Что такое образование земельного участка с юридической точки зрения?
• 4 законных способа образования земельных участков
• Образование участков из государственных и муниципальных земель: пошаговая инструкция
• Ключевые документы и участники процесса
• Общие требования и условия для образования новых участков
• Частые проблемы и как их избежать: советы эксперта
• Заключение: краткий чек-лист по образованию земельного участка
• Часто задаваемые вопросы (FAQ)
• Использованные источники

Что такое образование земельного участка с юридической точки зрения?

«Образование земельного участка» — это юридическое действие, в результате которого в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) появляется запись о новом, ранее не существовавшем объекте недвижимости с уникальным кадастровым номером. Или, наоборот, исчезает запись о старом участке.

Почему участки не «появляются» сами по себе: ключевые понятия

Чтобы говорить на одном языке, нужно усвоить 3 простых термина:

• Исходный участок: тот, который существует до начала всех манипуляций. Он есть в ЕГРН, у него есть кадастровый номер и установленные (или неустановленные) границы.

• Образуемый участок: это совершенно новый объект, который рождается в результате наших действий. Ему присвоят новый кадастровый номер, а старый (исходный) либо перестанет существовать, либо изменит свои характеристики.

• Измененный участок: это исходный участок, который сохраняет свой кадастровый номер, но меняет, например, границы в результате перераспределения.

Понимание этой разницы — ключ ко всему. Вы не «отрезаете кусочек» от старого участка, вы юридически прекращаете его существование и на его месте создаете 2 (или более) новых.

Кто и зачем инициирует образование участков: цели собственников и государства

Мотивы могут быть абсолютно разными, но обычно они сводятся к нескольким сценариям:

• Для собственников:

  • Продажа части земли: самый частый случай. У вас 15 соток, а покупатель нашелся только на 7. Нужно проводить раздел.
  • Раздел имущества: наследники или разводящиеся супруги делят общий актив.
  • Строительство: вы хотите построить на одном большом участке два дома для разных семей и присвоить им отдельные адреса.
  • Оптимизация налогов: иногда содержать два маленьких участка выгоднее, чем один большой.

• Для государства:

  • Предоставление земли гражданам: чтобы выделить вам участок из неразграниченной муниципальной собственности, его сначала нужно «образовать» — сформировать и поставить на учет.
  • Реализация проектов: строительство дорог, парков, промышленных объектов.

Главный закон: на что опираться (краткий обзор ст. 11.2 ЗК РФ)

Статья 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает 4 законных способа, которыми мы можем создавать новые участки. Любые другие схемы — это либо частные случаи этих четырех, либо что-то за гранью закона.

4 законных способа образования земельных участков

Теперь самое интересное. Закон дает нам 4 инструмента. Ваша задача — выбрать тот, который решает именно вашу проблему. Ошибетесь с выбором — потеряете время и деньги.

Раздел: как из одного большого участка сделать несколько маленьких

Это классика. У вас есть один исходный земельный участок, а вы хотите получить 2 или больше. После процедуры исходный участок прекращает свое существование, а вместо него в ЕГРН появляются несколько новых, каждый со своим кадастровым номером.

• Пример: семья Петровых владела участком в 20 соток. Сын вырос и решил строить свой дом. Петровы провели раздел: вместо одного участка (условный номер :123) у них стало два по 10 соток (с номерами :456 и :457). Старый участок :123 был снят с учета. Важный момент: категория земель и вид разрешенного использования у новых участков остались прежними.

Эксперт: Олег Киреев, Директор по развитию Сервисной компании «Мой гектар».

Заместитель председателя Союза садоводов по Москве и МО, директор дорожно-строительного управления Сервисной компании «Мой гектар».

Совет эксперта «Мой гектар»:

Перед разделом убедитесь, что к каждому новому участку будет обеспечен доступ (проход или проезд). Если один из участков окажется заперт внутри другого без доступа к землям общего пользования, Росреестр откажет в регистрации. Этот момент — одна из самых частых ошибок.

Объединение: как из смежных участков создать один новый

Обратная ситуация. У вас есть 2 (или более) смежных участка, и вы хотите сделать из них один большой. Исходные участки снимаются с кадастрового учета, а вместо них появляется один новый.

• Пример: у Игоря был участок 6 соток, и у его соседа Сергея — тоже 6 соток. Сергей решил переехать и продал свой участок Игорю. Теперь у Игоря 2 смежных участка с разными кадастровыми номерами. Чтобы построить один большой дом и не мучиться с отступами от «внутренней» границы, он провел объединение. В итоге у него стал один участок площадью 12 соток с новым кадастровым номером.

  Важный нюанс: объединять можно только участки с одинаковой категорией земель и видом разрешенного использования. Нельзя объединить землю под ИЖС и землю сельхозназначения в один участок. Также они должны иметь общую границу.

Перераспределение: как изменить границы смежных участков или создать новый из участка и государственных земель

Самый сложный для понимания, но очень мощный инструмент. У него 2 основных сценария:

1. Перераспределение между частниками: у вас и у соседа участки неудобной, «кривой» формы. Вы договариваетесь и «перекраиваете» общую границу, чтобы участки стали более правильными, прямоугольными. При этом ваши исходные участки сохраняют свои кадастровые номера, но их площадь и конфигурация меняются.

2. Перераспределение с государством («прирезка»): у вас есть участок, а рядом с ним — клочок ничейной, муниципальной земли. Вы можете обратиться в администрацию с просьбой присоединить эту землю к вашему участку за плату. В результате образуется один новый участок, а ваш исходный и кусок госземли снимаются с учета.

   Частая ошибка: многие думают, что могут «прирезать» любой кусок земли. Это не так. Администрация согласится, только если эта земля не является территорией общего пользования (дорогой, сквером), не зарезервирована для госнужд и если после «прирезки» ваш участок не превысит максимальные размеры, установленные для данной территории.

Выдел: в чем отличие от раздела и когда он нужен

Этот способ часто путают с разделом, но разница принципиальная. Выдел применяется, когда участок находится в общей долевой собственности. Один из собственников решает выделить свою долю «в натуре», то есть получить свой собственный, отдельный участок.

• Ключевое отличие от раздела: при выделе исходный участок (в долевой собственности) продолжает существовать, но в измененных границах. А рядом с ним появляется один новый, принадлежащий тому, кто выделился. При разделе же исходный участок всегда прекращает существование.

• Пример: 3 наследника получили в долевую собственность (по 1/3 каждому) участок площадью 30 соток. Один из них, Алексей, решил продать свою часть. Чтобы продать не абстрактную «1/3 доли», а конкретный объект, он инициировал выдел. В результате был образован новый участок площадью 10 соток, принадлежащий только Алексею, а исходный участок стал меньше (20 соток) и остался в долевой собственности двух других наследников.

Сравнительная таблица: какой способ выбрать для вашей цели?

Образование участков из государственных и муниципальных земель: пошаговая инструкция

Это отдельная большая история. Вы нашли свободный кусок земли и хотите получить его в собственность. Просто «занять» его нельзя — это самозахват. Нужно пройти официальную процедуру образования.

Вы можете подумать, что это слишком сложно, но на самом деле алгоритм довольно четкий. Вот он в максимально детализированном виде.

Шаг 1: Поиск свободной земли и подготовка схемы расположения ЗУ

• Действие 1: откройте Публичную кадастровую карту Росреестра (pkk.rosreestr.ru). Это ваш главный инструмент. Ищите территории, у которых нет четких границ и кадастрового номера.

• Действие 2: убедитесь, что эта земля в принципе может быть предоставлена частному лицу. Проверьте градостроительный план территории (обычно есть на сайте местной администрации).

• Действие 3: обратитесь к кадастровому инженеру. Самостоятельно нарисовать схему «от руки» не получится. Инженер, используя специальные программы и геодезические данные, подготовит официальный документ — Схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Это электронный документ, подписанный его цифровой подписью.

Шаг 2: Обращение в уполномоченный орган (администрация, муниципалитет)

• Действие 1: напишите заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
• Действие 2: приложите к заявлению подготовленную инженером схему и ваш паспорт.

• Действие 3: подайте документы в уполномоченный орган. Это может быть местная администрация, департамент имущественных отношений и т.д. Уточните это заранее.

Шаг 3: Получение решения и выполнение кадастровых работ

• Орган власти рассматривает вашу схему примерно 30 дней. Если все в порядке, вы получаете положительное решение об утверждении схемы. Этот документ действует 2 года.

• С этим решением вы снова идете к кадастровому инженеру, и он выполняет уже полноценные кадастровые работы: выезжает на местность, определяет точные координаты поворотных точек и готовит межевой план.

Шаг 4: Постановка на кадастровый учет и регистрация права

• Кадастровый инженер сам подает межевой план в Росреестр для постановки нового участка на кадастровый учет.

• После того как участку присвоят кадастровый номер, вы заключаете с администрацией договор купли-продажи (или аренды) и регистрируете свое право собственности в Росреестре. Квест завершен!

Ключевые документы и участники процесса

Весь процесс держится на трех китах: компетентном специалисте, грамотно составленных документах и госоргане, который все это регистрирует.

Роль кадастрового инженера: почему без него не обойтись?

Кадастровый инженер — ключевая фигура в данном процессе. Это не просто техник с GPS-приемником, а сертифицированный специалист с персональной ответственностью (вплоть до уголовной) за точность данных.

• Что он делает: готовит межевой план, схему расположения ЗУ, акт обследования. Именно он «переводит» ваши желания на официальный язык координат и чертежей для Росреестра.

• Как выбрать: проверьте его аттестат в реестре кадастровых инженеров на сайте Росреестра. Почитайте отзывы. Хороший инженер — это 80% успеха всего дела.

Межевой план: что это за документ и что в нем содержится?

Это «паспорт» вашего будущего участка. Электронный документ, который содержит исчерпывающую информацию: чертежи, координаты, площадь, сведения об исходных участках, заключение самого инженера. Именно на основании межевого плана Росреестр вносит данные в ЕГРН. Вы, как заказчик, получаете его на диске, подписанным ЭЦП инженера.

Решение собственника или соглашение: когда и как их оформлять?

• Решение единственного собственника: если вы единственный владелец участка, вы просто составляете письменное решение о разделе или объединении.

• Соглашение собственников: если владельцев несколько (например, при разделе общей совместной собственности супругов или при перераспределении с соседом), необходимо составить и подписать соглашение. В нем четко прописывается, кому какой участок отходит.

Не пренебрегайте этим документом! Составляйте его максимально подробно. Бывают случаи, когда из-за размытой формулировки в соглашении о разделе соседи потом два года судились за право пользования общей скважиной, оказавшейся на границе новых участков.

Росреестр и Кадастровая палата: финальный этап — учет и регистрация

Это государственный орган, который ведет ЕГРН — единую базу данных обо всей недвижимости в стране. Именно его сотрудники проверяют ваш межевой план и, если все в порядке, ставят новый участок на учет и регистрируют на него ваши права.

Общие требования и условия для образования новых участков

Нельзя просто нарезать землю как пирог. Существует ряд жестких ограничений, о которые разбиваются многие благие намерения.

• Соответствие градостроительным регламентам и целевому назначению. Образуемый участок не должен нарушать правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые действуют в вашем населенном пункте.

• Минимальные и максимальные размеры участков. В каждом регионе установлены предельные размеры для участков разного назначения. Нельзя разделить участок в 6 соток на два по 3 сотки, если минимальный размер для ИЖС в вашем районе — 4 сотки.

• Отсутствие «чересполосицы». Границы образуемых участков не должны пересекать границы населенных пунктов, муниципальных образований или других земельных участков. Нельзя создать участок, «вклинивающийся» в чужую территорию.

• Что происходит с обременениями (залог, арест, сервитут)? Важнейший момент! Все обременения, которые были на исходном участке, автоматически «переезжают» на все образованные участки, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Если ваш большой участок был в залоге у банка, то после раздела оба маленьких участка тоже окажутся в залоге.

Частые проблемы и как их избежать: советы эксперта

Теперь — самая ценная часть. То, о чем не пишут в законах. Это реальные проблемы, с которыми сталкиваются наши клиенты, и способы их решения.

Отказ в кадастровом учете: самые распространенные причины

Вы потратили деньги на инженера, ждали месяц, и вдруг — отказ от Росреестра. Почему?

1. Пересечение границ. Самая частая причина. Ваш инженер определил координаты, а они накладываются на координаты соседнего участка, который был отмежеван раньше. Решение: договариваться с соседом, проводить совместное уточнение границ или идти в суд.

2. Несоответствие площади. В межевом плане площадь оказалась больше, чем в правоустанавливающих документах (более чем на 10%).

3. Ошибки в самом межевом плане. Человеческий фактор. Инженер допустил опечатку, не приложил нужный документ. Решение: обращаться к инженеру для исправления и повторной подачи.

Сосед не дает согласие: что делать и когда можно обойтись без него?

Знакомая ситуация, не правда ли? Вы хотите провести перераспределение, а сосед уперся.

• Когда согласие НЕ нужно: при обычном разделе вашего собственного участка согласие соседей не требуется. Вы действуете в пределах своих границ.

• Когда согласие НУЖНО: при перераспределении, когда меняется общая граница.

• Что делать: во-первых, пытаться договориться. Объясните соседу выгоды. Возможно, придется пойти на уступки. Во-вторых, если договориться невозможно, а ваши права нарушены (например, из-за ошибки в его межевании ваша территория стала меньше), единственный путь — обращаться в суд с иском об установлении границ.

Ошибки в межевом плане: как проконтролировать кадастрового инженера?

Вы не обязаны разбираться в геодезии, но проконтролировать базовые вещи можете и должны.

• Проверьте исходные данные: убедитесь, что инженер правильно указал в плане ваши ФИО, паспортные данные, кадастровый номер исходного участка.

• Изучите чертеж: посмотрите на конфигурацию нового участка. Соответствует ли она вашим ожиданиям? Правильно ли отображен доступ к участку?

• Обсудите акт согласования: если проводилось согласование с соседями, убедитесь, что все подписи на месте.

Заключение: краткий чек-лист по образованию земельного участка

Процесс образования земельного участка кажется сложным, но если разбить его на шаги, все становится понятнее.

5 главных шагов от идеи до получения выписки из ЕГРН:

1. Определите цель: четко ответьте себе на вопрос «Зачем мне это нужно?». От этого зависит выбор способа (раздел, выдел, объединение и т.д.).

2. Выберите кадастрового инженера: не экономьте на этом этапе. Найдите проверенного специалиста с хорошими отзывами.

3. Подготовьте документы: соберите правоустанавливающие документы на исходный участок и оформите решение/соглашение собственников.

4. Проведите кадастровые работы: инженер готовит межевой план. Ваша задача — согласовать его и предоставить все необходимые сведения.

5. Подайте документы в Росреестр: обычно это делает сам инженер. Вам остается дождаться положительного решения и получить выписку из ЕГРН на новый участок.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: можно ли разделить участок, если на нем стоит дом в долевой собственности?

Ответ: технически — да, но это одна из самых сложных процедур. Необходимо сначала произвести реальный раздел дома (если это физически возможно, например, у дома есть две изолированные части с отдельными входами), выделить части дома как отдельные объекты недвижимости, и только потом делить землю под ними. В 90% случаев это решается через суд.

Вопрос: администрация отказала в утверждении схемы расположения, что делать?

Ответ: прежде всего, получите письменный отказ с указанием конкретных причин. Если причина в том, что схема нарушает градостроительный регламент, — к сожалению, сделать ничего нельзя. Если же отказ кажется вам необоснованным, вы имеете право обжаловать его в суде.

Вопрос: сколько реально по времени и деньгам занимает раздел участка?

Ответ: по времени: от 2 до 4 месяцев в среднем, если нет споров с соседями и проблем с документами. По деньгам: стоимость услуг кадастрового инженера сильно зависит от региона и сложности объекта, но в среднем по рынку она составляет от 15 000 до 40 000 рублей за один образуемый участок.

Вопрос: как объединить участки с разным видом разрешенного использования (ВРИ)?

Ответ: напрямую — никак. Сначала вам нужно привести ВРИ обоих участков к единому знаменателю. Для этого нужно подать заявление в местную администрацию о смене ВРИ одного из участков, чтобы он соответствовал второму. И только после того, как изменения будут внесены в ЕГРН, можно будет запускать процедуру объединения.

Использованные источники

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 14.07.2022).

2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

3. Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ.