Обзор ипотечных программ для ИЖС: как купить и построить дом

Рынок ипотеки в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) считается одним из самых быстрорастущих. По оценкам «Дом.РФ», выдача ипотеки на ИЖС за 2023 год выросла более чем в 3,5 раза, всего было выдано 119 тыс. таких кредитов. Сейчас с ипотекой строится почти каждый четвертый частный дом, а в перспективе будет и каждый второй, считают в институте жилищного развития.

Рыночная ипотека на ИЖС: ставки, требования и особенности

Ипотеку на покупку и строительство частного дома можно оформить в рамках стандартных программ. Сегодня все крупные банки предлагают такие продукты. Ставки по ним напрямую зависят от уровня ключевой ставки ЦБ и сегодня находятся на высоком уровне. По данным «Дом.РФ», на 9 февраля 2024 года средняя ставка по кредиту на приобретение готового дома составила около 17,25% годовых, на строительство дома — 16,71% годовых.

Средний размер ипотечного кредита на ИЖС в 2023 году составлял 5 млн руб. (при первом взносе 25% и сроке кредита 20 лет), а это значит, что ежемесячный платеж по нему будет достигать 75,8 тыс. руб. в месяц.

«Ставки по ипотеке в настоящее время высокие. При снижении ключевой ставки ожидается и уменьшение процентов по ипотеке. Но когда это произойдет, пока сказать сложно», — отметила основатель юридического центра «10 Соток», автор подкаста об оформлении земельных участков «Пуп земли» Юлия Толстихина.

Условия и требования по рыночной ипотеке отличаются в зависимости от банка. Как правило, первый взнос по таким программам начинается от 20–30%. Традиционно при выдаче ипотеки на ИЖС банк-кредитор обращает особое внимание на качество залога, отмечает директор развития жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков. Сам дом должен быть пригодным для проживания, иметь коммуникации. Это может быть как дачный дом, так и коттедж для круглогодичного проживания, а земля может быть в собственности или в аренде. В случае покупки готового дома в залог банку (до полной выплаты ипотеки) перейдет купленный дом и земельный участок, на котором он расположен.

При выдаче ипотеки на строительство частного дома банк может потребовать в качестве залога не только земельный участок, на котором планируется строительство, но и иную недвижимость, например квартиру. Кроме того, банк может запросить поручительство, добавил Евгений Квасенков.

«Использование стандартизированных решений, домокомплектов высокой заводской готовности или ранее уже согласованных банком проектов домов и (или) подрядчиков повышает вероятность одобрения ипотечного кредита», — отметил эксперт.

Примеры рыночных программ

В Сбербанке сейчас доступны три рыночные программы в сегменте ИЖС. Первая — «Ипотека на строительство дома» по ставке 16,7%, первый взнос — от 25,1%.

«Ипотека выдается на строительство дома на своем или арендованном участке или на покупку земли с дальнейшим строительством дома на ней. Строить дом можно самостоятельно или с любым подрядчиком — без аккредитации и других ограничений. Кредит выдается частями», — рассказали в пресс-службе банка.

Кроме того, есть программа «Ипотека на загородную недвижимость» по ставке от 17%. По ней можно купить дачу (садовый дом) с земельным участком или только участок с дальнейшим строительством. Кредит на строительство выдается частями. Размер первого взноса — от 25,1%.

Еще одна программа — «Ипотека на загородную недвижимость и землю» по ставке от 17%. По ней можно купить дом с землей на первичном и вторичном рынках под залог находящейся в собственности квартиры или построить дом. В данном случае первый взнос и подтверждение доходов не нужно».

В ВТБ в рамках стандартных продуктов доступна ипотека на ИЖС по ставке от 17,1% при условии комплексного страхования.

«Первый взнос должен составлять не менее 25,1%, а сумма кредита может достигать 20 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга и областей и 10 млн руб. — для остальных регионов», — рассказали в пресс-службе банка.

Кроме того, ипотеку можно оформить и на готовый дом по ставке от 16,8% годовых. Первый взнос — от 20,1%. Год постройки дома не имеет значения, но он должен быть пригоден для проживания. Максимальная сумма кредита — 60 млн руб.

Льготные программы на ИЖС: ставки, требования и особенности

Купить или построить загородный дом сегодня позволяют все федеральные льготные программы — льготная ипотека с господдержкой, семейная, IT-ипотека, сельская, дальневосточная и арктическая. Ставки по ним в несколько раз ниже рыночных и варьируются от 2% до 8%. Каждая программа имеет свои ограничения — по сумме кредита, целям, адресатам.

«В первую очередь банки обращают внимание на платежеспособность потенциального заемщика, его кредитную историю и другие финансовые аспекты», — отметил директор развития жилищной сферы «Дом.РФ».

Минимальный первоначальный взнос по льготным программам составляет 20–30%. При этом банки вправе потребовать и более высокий первоначальный взнос (например, при сомнениях в платежеспособности потенциального заемщика), отметила исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина.

По льготным программам банки также требуют залог.

«Даже в рамках одной программы у разных банков требования к залоговым объектам различны. Основное — жилой дом, который можно будет застраховать, а оценочная стоимость залога будет не ниже суммы по кредиту. При кредитовании строительства в залог идет участок, а после завершения строительства в залог оформляется дом», — уточнила эксперт.

К объекту строительства тоже выдвигаются требования по наличию необходимых коммуникаций, иногда по площади дома, местоположению и инфраструктуре, добавила основатель юридического центра «10 Соток». Есть требования по виду разрешенного использования земельного участка (должны быть виды, разрешающие капитальное строительство дома: ИЖС, ЛПХ). Воспользоваться любой из льготных программ можно только один раз. Исключения составляют случаи изменения состава семьи при рождении ребенка, добавила эксперт.

Дом можно купить у застройщика либо построить с помощью аккредитованной банком подрядной организации или своими силами. При строительстве хозспособом нужно учитывать срок строительства — год, продолжила исполнительный директор федеральной компании «Этажи». За этот срок нужно ввести дом в эксплуатацию, застраховать его и оформить в залог. При строительстве с привлечением подрядной организации стандартный срок строительства — три года, но есть и те, у которых срок составляет до двух лет, обратила внимание она.

Рассмотрим основные льготные программы в ИЖС.

Список федеральных льготных программ, подходящих под ИЖС

1. Льготная ипотека с господдержкой под 8%

Оформить льготный кредит можно в рамках программы «Ипотека с господдержкой» под 8% годовых. Программа действует до 1 июля 2024 года. Первоначальный взнос — 30%, максимальная сумма кредита — 6 млн руб. для всех регионов. Специальных требований к заемщикам (возраст, наличие детей) по этой программе нет.

Потратить кредит можно на:

• покупку строящегося индивидуального жилого дома у застройщика по договору участия в долевом строительстве;

• уже построенный жилой дом с землей у юрлица или у ИП, который построил данный дом (является первым собственником);

• покупку земельного участка с дальнейшим строительством дома;

• строительство частного дома по договору подряда или своими силами.

2. Семейная ипотека под 6%

Программа доступна семьям с одним ребенком, который родился после 1 января 2018 года, а также семьям с двумя и более детьми младше 18 лет или с ребенком с инвалидностью. Ставка по программе — 6% годовых, минимальный первый взнос — 20%. Максимальная сумма кредита — 6 млн руб., за исключением Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти, в этих регионах она больше — 12 млн руб. Действует программа до 1 июля 2024 года.

Семейной ипотекой можно воспользоваться для:

• приобретения готового или строящегося дома у застройщика по договору купли-продажи или по договору участия в долевом строительстве;

• покупки вторичного жилья в сельской местности на Дальнем Востоке;

• покупки вторичного жилья в регионах, где нет строящихся домов по данным ЕИСЖС (только для семей с детьми-инвалидами);

• строительства дома по договору подряда;

• покупки земельного участка и строительства на нем дома по договору подряда.

3. IT-ипотека под 5%

Процентная ставка по кредиту составляет 5% годовых, а минимальный взнос — 20%. Программа доступна работникам аккредитованных IT-компаний. Сумма кредита зависит от региона: для городов-миллионников — 18 млн руб., для городов с населением меньше 1 млн человек — 9 млн руб. Программа действует до конца 2024 года.

Льготный кредит можно потратить на:

• покупку строящегося дома в границах малоэтажных жилых комплексов от застройщика по ДДУ;

• готовый дом от застройщиков — первых собственников по договору купли-продажи;

• строительство индивидуального жилого дома по договору подряда;

• покупку земельного участка с дальнейшим строительством индивидуального дома по договору подряда.

4. Арктическая и дальневосточная ипотека под 2%

Оформить льготный кредит по ставке 2% годовых на покупку или строительство дома можно на территории Дальнего Востока и российской Арктики. Льготный кредит могут оформить молодые семьи, получатели арктического и дальневосточного гектара, переезжающие в указанные регионы учителя, медработники, работники ОПК. Максимальная сумма кредита — 6 млн руб. и 9 млн руб. при строительстве дома площадью больше 60 «квадратов». Нужен первый взнос — от 20%. Срок действия программы — до 31 декабря 2030 года.

Льготный кредит можно потратить на:

• покупку готового индивидуального жилого дома у застройщика по договору купли-продажи;

• покупку строящегося индивидуального жилого дома у застройщика по ДДУ;

• строительство индивидуального жилого дома самостоятельно или с привлечением подрядной организации;

• покупку земельного участка с дальнейшим строительством дома;

• покупку вторичного жилья в Магаданской области и Чукотском автономном округе;

• покупку вторичного жилья в моногородах на территории ДФО и Арктики;

• покупку вторичного жилья на сельских территориях ДФО и Арктики;

• покупку вторичного жилья на всей территории ДФО и Арктики для вынужденных переселенцев.

5. Сельская ипотека под 3%

Сельскую ипотеку под 3% годовых может оформить любой россиянин, который проживает в небольшом населенном пункте (не более 30 тыс. человек) или планирует туда переехать. Среди требований — регистрация в доме в течение полугода после покупки или строительства, а также первый взнос — 20%. Максимальный размер кредита — 6 млн руб.

Льготный кредит по сельской ипотеке можно потратить на:

• покупку готового или строящегося дома у застройщика;

• покупку дома на вторичном рынке с земельным участком. Дом должен быть не старше трех лет, если куплен у юридического лица или ИП, и не старше пяти лет, если приобретен у физического лица;

• покупку дома блокированной застройки, в том числе с земельным участком;

• строительство дома по договору подряда;

• строительство дома своими силами с использованием готовых домокомплектов отечественных производителей.

Дополнительные льготы на ИЖС

Купить или построить дом помогают и региональные ипотечные программы для молодых специалистов, учителей и медицинских работников. По таким программам, например, учитель, переезжающий в сельскую местность, получает денежные средства на покупку жилья, добавила Юлия Толстихина.

«При этом он должен отработать по специальности определенное количество времени. Условия программ разные, они существуют в большинстве регионов, в том числе в Крыму, на Крайнем Севере и в центральных регионах России. Денежные средства по таким программам можно потратить как на приобретение готового жилья, так и на строительство частного дома», — уточнила эксперт.

Кроме того, можно воспользоваться военной ипотекой, продолжила она.

«Военная ипотека позволяет как купить готовый частный дом, так и построить его, заключив договор со строительной компанией по готовой планировке», — уточнила основатель юридического центра «10 Соток».

Помимо ипотечных программ, при покупке и строительстве дома можно воспользоваться другими льготами. Например, маткапиталом, который можно использовать как первый взнос по ипотеке или для погашения основного долга. Многодетным семьям доступна выплата 450 тыс. руб. для погашения ипотеки.

«Выплату могут получить семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2023 года появился третий или последующий ребенок», — уточнил Евгений Квасенков.

Помимо этого, можно использовать налоговые вычеты, который позволят вернуть часть расходов на строительство дома и выплату банковских процентов по ипотеке. Совокупно по ним можно вернуть почти 650 тыс. руб.

Источник - РБК