Льготная ипотека: почему выгодна потребителям, но мешает банкам

Ключевым вопросом для рынка новостроек в следующем году станет судьба льготных ипотечных программ, которые пока действую до 1 июля 2024 г. Именно финансируемая за счет бюджета ипотека позволила застройщикам резко увеличить свои доходы в последние годы. Однако госпрограммы разбалансировали рынок жилья, слишком дорого обходятся бюджету и создают риски для банковской системы, считают Центробанк и Минфин.

В 2020 г., после старта программы льготной ипотеки, выручка московских девелоперов, по данным компании «Метриум», подскочила сразу на треть. В 2021 г. - еще на 44%. В 2022 г. показатель снизился из-за последствий начала СВО – напомним, застройщики тогда запустили околонулевую ипотеку, но продажи все равно падали. Однако в 2023 г. денежные поступления вновь стали расти и по итогам 9 месяцев увеличились уже на 31%.

«Максимальная выручка девелоперов в столице (включая Новую Москву) была достигнута в 2021 г. и достигла 1 трлн 355 млрд рублей. Вероятно, в 2023 г. застройщикам удастся превзойти данный результат», - считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

При этом эксперт подчеркивает, что выручка не равнозначна прибыли:

«Себестоимость строительства зачастую растет быстрее, чем доходы компаний. Исключение составляет период пандемии, когда маржинальность большинства девелоперских проектов действительно увеличилась на фоне ажиотажной потребительской активности».

Тем не менее с прибылью у застройщиков тоже все совсем неплохо. Во всяком случае, если судить по отчетам публичных компаний. Например, чистая прибыль группы ЛСР по РСБУ за девять месяцев 2023 г. выросла в 11 раз до 32,85 млрд руб. А ГК «Самолет» нарастил чистую прибыли до 10,3 млрд руб. (+41% в годовом выражении). ПИК за 9 месяцев еще не отчитался, но по итогам I полугодия 2023 г. чистая прибыль группы компаний составила 27,98 млрд руб.

Таких прекрасных финансовых результатов застройщикам удалось добиться благодаря ажиотажному росту спроса и цен в последние три года. Только за октябрь российские новостройки подорожали на 2,2% до 142,7 тыс. руб. за кв. м в среднем, подсчитал Сбербанк. Причем в 56 регионах цена кв. м обновила исторический максимум.

В среднем по стране с 2020 г. стоимость метра выросла на 90%, что существенно выше инфляции и темпов роста доходов населения, подчеркнула глава Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров ЦБ по ключевой ставке в конце октября. Главная причина ажиотажного подорожания – льготная ипотека, уверена Набиуллина:

«Поэтому льготные программы широкого фронта уместны только как антикризисные меры и по мере их сворачивания эта несправедливая ситуация будет уходить» (цитата по ТАСС).

ЦБ решительно выступает против продления самой массовой льготной программы - ипотеки с господдержкой со ставкой 8%, но не предлагает свернуть субсидирование ипотеки вообще и в принципе. Мегарегулятор считает, что в РФ должна быть одна единственная льготная ипотечная, которая «действительно будет обеспечивать доступность жилья».

Девелоперы не согласны: цены на новостройки – рыночные, и их рост обусловлен увеличением себестоимости строительства. Если квартиры подешевеют, кредиты, которые банки выдают застройщикам, попадут зону риска – «не говоря уже о том, что не все девелоперы смогут это пережить», заявил Владимир Щекин, основатель и владелец группы «Родина», на XVII Московском форуме лидеров рынка недвижимости (MREF), организованном газетой «Ведомости». Поэтому масштабное субсидирование ставок, конечно, надо продолжать. А главная проблема рынка недвижимости – политика самого ЦБ, задравшего ключевую ставку до 15%.

Поддерживает субсидирование ипотеки и Минстрой, который обеспокоен возможным сокращением объемов строительства после сворачивания программ. Хотя динамика цен на жилье такова, что даже у ответственного за стройотрасль ведомства появились вопросы к застройщикам.

Относительно льготной ипотеки в одной лодке с застройщиками находятся и банкиры – они тоже хорошо заработали на госпрограммах, и заработают еще больше, потому что чем выше ставка – тем больше субсидии из бюджета. Напомним, расходы федерального бюджета на льготную и семейную ипотеку, то есть фактически на субсидии банкам, в 2024 г. возрастут почти в 4 раза: со 119,4 млрд руб., запланированных действующим законом о бюджете, до 453,8 млрд руб. По сравнению с 2023 г. сумма вырастет втрое – расходы в текущем году запланированы в объеме 150 млрд руб., писала газета «Ведомости». Кроме того, на фоне роста ключевой ставки до 15% премьер-министр Михаил Мишустин заявил 9 ноября, что правительство направит на поддержку ипотечных программ дополнительные 95 млрд руб.: около 46 млрд из них пойдут на семейную ипотеку, 41 млрд на самую востребованную – льготную ипотеку и еще почти 8 млрд – на дальневосточную.

Из-за астрономических затрат на субсидирование кредитов противником продления ипотечных госпрограмм, помимо ЦБ, является и Минфин. Замминистра финансов Алексей Моисеев так и заявил 30 октября: не надо продлевать льготную ипотеку на новостройки.

Что касается Банка России, то его представители регулярно акцентируют внимание на снижении доступности жилья на фоне льготной ипотеки из-за резкого роста цен, но мегарегулятора прежде всего волнует ценовой дисбаланс между первичным и вторичным рынком, спровоцированный раздачей льготных кредитов всем желающим, и риски для банковской системы, которые из него следуют.

«Проблема, которая нас больше всего беспокоит, – разрыв цен между первичным и вторичным рынком, - подчеркнула Елизавета Данилова, член совета директоров, директор департамента финансовой стабильности Банка России, выступая MREF. - На 1 октября средний уровень цен на первичном рынке сложился на 42% выше, чем на «вторичке». И этот разрыв со временем только увеличивается. До введения льготных программ он составлял где-то 10%. Но затем рос сначала на фоне действия госпрограмм, потом в 2022 г. добавились маркетинговые программы банков и застройщиков, когда в цену включалась скидка по ставке за ипотеку. В результате сложилась ситуация, когда граждане приобретают квартиры на «первичке» по завышенной цене, и если им нужно будет продать квартиру, то, выходя на вторичный рынок, они столкнутся с убытками и могут остаться должны банку. А если кредит окажется дефолтным, то банк не сможет возместить свои потери по кредиту, продав квартиру. Для всех это рискованная ситуация».

Банкиры возражают:

«По статистике мы видим, что большинство ипотечных кредитов не допускают просрочки. Плюс государством внедрены различные механизмы, как, например, кредитные каникулы, которые дают возможности перенести платежи в случае потери работы и т.п. Кроме того, если ипотечный заемщик берет кредит и платит по нему какое-то время, то постепенно сумма основного долга снижается, и даже если потом у заемщика возникнут сложности с погашением кредита и банку придется реализовать заложенный актив, чтобы погасить обязательства заемщика, скорее всего, к этому моменту стоимость обязательств будет соотноситься с рыночной стоимость квартиры», - так опасения ЦБ прокомментировал Роман Кирюхин, вице-президент управления по работе с компаниями строительного комплекса и недвижимости АО «Альфа-Банк», выступая на Девелоперском форуме.

В общем, банки надеются, что массовых дефолтов не случится, по крайней мере в ближайшей перспективе, а со временем инфляция «все спишет». Доля просроченных кредитов в ипотечном портфеле банков действительно пока невелика – 0,5%, по словам Даниловой. Но она растет: за 8 месяцев 2023 г. объем просроченных платежей по ипотеке на покупку строящегося жилья (неплатежи более 90 дней) увеличился на 11%, превысив 5,29 млрд рублей, сообщает «Долговой консультант». Примечательно, что на вторичном рынке просрочка за тот же период выросла только на 3,3%. Виновата льготная ипотека, уверены специалисты компании: заемщики, привлеченные низкими ставками, не рассчитывают свои силы.

На то, что рост объемов выдачи ипотеки – на 32% в годовом выражении на 1 октября - был обеспечен за счет ослабления стандартов в ипотечном кредитовании, обращает внимание и Центробанк. Как отмечает Елизавета Данилова, доля кредитов с долговой нагрузкой выше 80% за два года увеличилась в два раз - до 50%. На первичном рынке доля кредитов с первым взносом менее 20% достигла 66%.

При этом 39% ипотечных заемщиков в сегменте ДДУ тратят на обслуживание кредита более 80% своего дохода, по данным ЦБ за II квартал 2023 г. Это даже больше, чем в сегменте необеспеченных потребкредитов, подчеркивает Центробанк. За два года доля выдач с ПДН (показатель долговой нагрузки заемщика) более 80% в ипотечных кредитах на финансирование ДДУ выросла на 18 п.п.

Отдельной статистики по льготной ипотеке Банк России не приводит, но так как на первичном рынке преобладают льготные программы, при оценке качества льготных заемщиков можно ориентироваться на общую статистику ЦБ по ипотеке на покупку строящегося жилья, отмечает главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. То есть стандарты кредитования ухудшаются именно из-за программ с господдержкой.

Основные параметры льготного кредитования определяет правительство, поэтому повлиять на них напрямую Центробанк не может. Но пытается косвенно. С 1 октября 2023 г. ЦБ ввел запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков. По словам Натальи Ващелюк, они распространяются и на льготных заемщиков с ПДН более 60%.

Кроме того, с 20 сентября правительство повысило первоначальный взнос по льготным программам с 15 до 20% и на 0,5% сократило субсидии банкам, выдающим льготные кредиты, что сразу привело к росту минимальных ставок. ЦБ приветствовал эту меру.

Однако ни надбавки, ни повышение первоначального взноса нужного эффекта пока не дали. По словам Эльвиры Набиуллиной, в октябре темпы роста ипотеки несколько замедлились, но остаются высокими. В ВТБ объем выдачи ипотеки на первичном и вторичном рынке по итогам октября сократился на 30-35% - после ажиотажа последних месяцев. Однако этого недостаточно - для охлаждения ипотечного рынка могут потребоваться дополнительные меры Банка России, заявил первый зампред правления ВТБ Дмитрий Пьянов.

Кроме того, в связи с ростом ставок по базовым ипотечным программам и на фоне общего уменьшения доступности кредитов доля программ с господдержкой в ипотечных выдачах на первичном рынке увеличивается: в ВТБ доля семейной ипотеки в октябре выросла до 46% с 45% в сентябре, ипотеки с господдержкой-2020 - с 41% до 42%, сообщает пресс-служба банка.

Чтобы иметь возможность более жестко контролировать ипотечный рынок, Центробанк хочет получить право вводить в ипотеке макропруденциальные лимиты (на выдачу кредитов).

«Наши надбавки носят характер экономического стимулирования – это не такой сильный инструмент, как макропруденциальные лимиты, которые мы используем в необеспеченном кредитовании. Поэтому мы будем прорабатывать с ведомствами, с Госдумой вопрос о получении макропруденциальных лимитов в ипотеке, чтобы в будущем принимать более эффективные меры», - сообщила Елизавета Данилова.

«В ипотечном кредитовании продолжается ухудшение стандартов кредитования – доли выдач с минимальным первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой находятся на рекордных уровнях…. Потери банков по таким кредитам выше, особенно в периоды кризисов. Макропруденциальные лимиты в ипотеке позволят ограничить предоставление ипотеки закредитованным заемщикам и кредитов с небольшим первоначальным взносом», - уточнили в пресс-службе ЦБ.

В конце октября Центробанк также предложил правительству еще больше увеличить первоначальный взнос по льготной ипотеке. С аналогичной инициативой вышли и депутаты Госдумы: они считают необходимым поднять первоначальный взнос до 25% уже с 1 января 2024 г.

Средний уровень первоначального взноса по ипотечным кредитам, выданным в 2023 г. в рамках программ ипотеки с господдержкой и семейной ипотеки, например, Совкомбанком составляет 26% и 25% соответственно. В ВТБ на льготные кредиты с первоначальным взносом до 25-30% приходится более 50% выдач - средний размер первоначального взноса среди льготных заемщиков до октября держался на уровне 20-21% (по итогам октября достиг 25%).

«Повышение минимального первоначального взноса с 20% до 25% может привести к снижению объема кредитования на 25%, с 25% до 30% - еще на 22% в сегменте кредитов, которые выдавались с минимальным первоначальным взносом», - прогнозирует главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк.

По прогнозам начальника управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергея Бабина, из-за введения запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке и высокой ключевой ставки объем выдачи ипотеки в следующем году может снизиться с 7,2 до 5-5,5 трлн руб., то есть на 24-30%.

«Мы с большой тревогой ждем изменений по госпрограммам. Если будет происходить ужесточение условий по господдержке, то мы получим еще большее сокращение. Было совещание на этот счет, и разные игроки рынка дают оценки - до 70% потерь в объемах продаж», - отметил Бабин на MREF.

70% - это, конечно, апокалиптический сценарий на случай одномоментного и полного сворачивания госпрограмм, что вряд ли произойдет. Во всяком случае, большинство участников рынка в это не верят. Однако сокращение охвата субсидирования более чем возможно. Сам ВТБ прогнозирует снижение спроса и объемов выдач ипотеки в 2024 г., в том числе в связи с ожидаемым окончанием основных госпрограмм в июне, до 30-35% к уровню 2023 г., сообщили в пресс-службе банка.

По-видимому, программы станут более адресными. «Адресный формат является компромиссом и для Банка России, и для Минфина», - отмечает Андрей Бахмутов.

«Есть много разных идей: с кластерными подходами и т.п., - говорит Светлана Назарова, управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости ПАО «Сбербанк». - Мои ожидания, что в каком-то виде поддержка будет сохраняться, потому что нельзя взять и все отключить одномоментно. Мы с вами понимаем: чтобы в какой-то момент она отключилась, надо снижать ее планомерно».

Впрочем, что конкретно произойдет с льготными программами после 1 июля 2024 г., пока точно никому не известно. Как подчеркнул на MREF заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин, «параметры поддержки рынка после 1 июля будут зависеть от социально экономического развития страны».

Источник - ИРН — Индикатор рынка недвижимости