Почему в России резко подорожала земля и что будет дальше с ценами

Спрос на участки растет на глазах. А цены - особенно в Подмосковье - поднимаются еще быстрее. Как быть россиянам, которые хотят купить «шесть соток» и что-нибудь на них построить?

Директор по развитию Сервисной компании «Мой гектар» Олег Киреев дал экспертное мнение по данному вопросу журналистам «Комсомольской правды».

ЦЕНА НА КАЛЬКУЛЯТОРЕ ВИДНА

Потянуло к земле? Весеннее солнышко и цены на фрукты-овощи в магазинах подталкивают вас к мысли, что пора обзаводиться собственным участком? Будьте осторожны со своими желаниями, как сказал бы в этом случае Воланд! И выпейте чего-нибудь успокоительного прежде, чем соберетесь смотреть цены.

Потому что в сравнении с допандемийным 2019 годом средняя стоимость сотки земли в Подмосковье выросла примерно в два раза! А в черте Москвы (речь в основном о Новой Москве, где участки под садоводство и частное жилое строительство никуда не делись) — более чем в 2,5 раза всего за год. Похожие тенденции и в других крупнейших городах и их пригородах. Таковы данные исследования, которое еще в конце зимы опубликовало агентство недвижимости Max Realty.

-Спрос на загородную недвижимость в этом году продолжает устанавливать новые рекорды. В марте по сравнению с тем же месяцем прошлого года в целом у россиян он вырос на 24%. А конкретно в московском регионе - более чем в 2 раза в сравнении с прошлым годом. Основной спрос - на земельные участки, где можно построиться, -рассказал «КП» руководитель направления загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Артур Герасимов. - В начале года большая часть покупателей интересовались покупкой земельных участков под ИЖС (индивидуальное жилое строительство, собственный дом. – Ред.). С приближением же дачного сезона тренд на покупку земельных участков в садовых товариществах начинает набирать обороты.

ВИНОВАТА ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА

Почему же так сильно подскочил спрос на землю? Тут эксперты практически единодушны - дело в льготной ипотеке.

Сейчас все основные льготные программы распространяются не только на приобретение квартиры в новостройке, но и на покупку или строительство своего дома. В том числе и на приобретение земли под эту стройку.

-Цены на квартиры взлетели очень сильно. Из-за этого сейчас нередко стоимость квадратного метра в индивидуальных домах получается в 1,5-2 раза ниже, чем в городских квартирах. У нас есть примеры, когда в пригородах крупных городов цена квадратного метра в индивидуальном жилье оказалась в 3-4 раза ниже, чем в многоквартирных домах, - говорит Артур Герасимов.

Важный момент: закон нынче позволяет строить индивидуальные жилые дома и на земле под садоводство, то есть в садовых товариществах (СНТ). Соответственно, под такие участки тоже можно получить льготную ипотеку. Главное, чтобы дом был потом построен именно капитальный и правильно зарегистрирован (именно как жилой, а не как садовый). И СНТ находилось в обжитом месте с развитой инфраструктурой — что позволяет предположить, что вы там сможете жить постоянно.

-Льготная ипотека начала разогревать спрос на участки аналогично тому, что было на рынке многоквартирных домов, - говорит доцент Российского экономического университета им. Плеханова Нина Олейникова. - Аналитический центр ДОМ.РФ в феврале 2024 года приводил такие данные: выдача ипотеки в сегменте строительства индивидуальных домов (ИЖС) увеличилась до 50 млрд рублей. Это плюс 316% по сравнению с февралем 2023 года. А по количеству выданных кредитов годовой прирост составил плюс 274%. Это при том, что в других сегментах динамика выдач ипотеки была отрицательной - из-за ужесточения условий и требований ЦБ к банкам. Влияние льготной ипотеки на земельный рынок оказалось настолько велико, что сгладился фактор сезонности. В феврале многие аналитики из разных риэлторских агентств отмечали аномальный спрос на участки зимой этого года. Они связывали ситуацию с заблаговременной подготовкой покупателей к весенней стройке. Раньше таких тенденций на рынке не наблюдалось.

Спрос подогревается и тем, что основная льготная программа ипотеки (под 8% годовых), которая распространяется и на стройку своего дома, действует только до 31 июня 2024 года.

-Если ипотеку с господдержкой для ИЖС не продлят в том виде, в котором она существует сейчас, то альтернатив по кредитованию на строительство собственными силами под столь низкий процент на рынке не останется, - утверждает Артур Герасимов.

Поясняем на пальцах. Программа льготной ипотеки под 8% в случае «своего дома» позволяет взять кредит на стройку «своими силами», то есть с привлечением любой строительной бригады или хоть друзей и родственников. А, например, с семейной ипотекой, которую точно обещали продлить и дальше июля 2024 года, так уже нельзя - надо обязательно заключать договор с аккредитованным банком подрядчиком (как правило, это достаточно дорогие фирмы).

Почему же так сильно подскочил спрос на землю? Тут эксперты практически единодушны - дело в льготной ипотеке.

ТРЕБУЕТСЯ ДЕРЕВНЯ СО ШКОЛОЙ

Но будет неправильно все валить на одну льготную ипотеку. И без нее характер спроса на землю в последние годы, особенно после пандемии, изменился.

-Если раньше у людей был запрос на летний домик и небольшой участок для садоводства, то сейчас наблюдается тренд на расширение площади участков, строительство домов уже для круглогодичного проживания, - объясняет директор по развитию Сервисной компании «Мой гектар» Олег Киреев. - Люди стали привыкать к комфорту, многих водопровод и канализация интересуют в первую очередь.

«В первую очередь цены растут на те земли, в районе которых идет активное развитие: экономическое, инфраструктурное, социальное. Есть масса примеров туристических объектов, выросших за одно десятилетие. Там, где появляется точка притяжения, появляется и экономическое развитие, приезжают туристы и активизируются предпринимательские сообщества», — отметил спикер проекта «Мой гектар».

-Наиболее востребованы участки с коммуникациями (газ, электричество, вода), а также находящиеся в поселениях с развитой инфраструктурой (магазины, школы, детские сады, транспортная доступность), — говорит креативный директор строительной компании «Дачный сезон» Тимур Дасаев.

Именно под такие «ходовые» участки банки готовы давать льготные кредиты. Но такие участки зачастую в дефиците, потому именно на них цены в первую очередь и летят вверх. Как рассказывают риелторы, за эту зиму практически расхватали земли на не самых популярных подмосковных направлениях (типа востока области). Особенно в деревнях, где есть школа и детский сад - для банка при выдаче ипотеки это показатель развитости инфраструктуры. Стоимость земли в таких «развитых» поселениях может теперь быть вдвое выше, чем в «неразвитых».

-Стоимость участка - вопрос очень индивидуальный. Если взять пример Подмосковья, то основной спрос — на участки стоимостью до 8 млн рублей и площадью от 4 до 15 соток, - поясняет Артур Герасимов. - Но минимальный бюджет, в зависимости от обстоятельств и потребностей покупателя, может быть очень разный, слишком много факторов на него влияют. В Московской области можно найти участки и по 100 тысяч за сотку - на большом удалении от МКАД, - и за миллион и даже десятки миллионов за сотку.

-Вероятнее всего, спрос на участки будет расти до 1 июля 2024 года, когда заканчивается основная льготная ипотечная программа, - прогнозирует Нина Олейникова.

Это не означает, что с июля интерес к земле резко исчезнет — просто поутихнет ажиотаж.

Более конкретные прогнозы зависят от многих факторов, в том числе и от роста цен на материалы и услуги строителей. Есть прогнозы, по которым стройка дома нынешним летом обойдется примерно на треть дороже, чем годом раньше. Это может также несколько остудить пыл желающих обзавестись «своим домом» вместо квартиры. В общем, по всем раскладам, нынешним летом рост цен на землю должен утихнуть.

Впрочем, пару лет назад то же самое говорили про квартиры...

Сколько стоит дом построить

-Если говорить о строительстве по договору подряда на имеющемся земельном участке, то цена квадратного метра готового дома с предчистовой отделкой начинается в среднем от 60 тысяч рублей, - рассказал «КП» генеральный директор федерального комбината стеновых материалов «Винзер» (ВЗКСМ) Денис Жалнин. - Самый экономный вариант - каркасное домостроение, но при нем высок риск, что потом будут дополнительные затраты на обслуживание фасада. Плюс растет стоимость пиломатериалов и утеплителя, который там в большом количестве. Поэтому все чаще покупательский спрос смещается в сторону капитальных домов из керазитоблоков, газасиликата и керамических блоков, облицованных кирпичом или бетонной фасадной плиткой. Например, в Тюмени при средней стоимости квадратного метра в квартирах на первичном рынке в 131 тысячу рублей, в пригороде можно приобрести дом из пеноблоков, облицованный кирпичом, площадью 80 квадратных метров — и уложиться в 3 миллиона рублей (37,5 тысяч рублей за квадрат). В основном же средняя цена строительства дома площадью 100 квадратных метров из керамзитоблоков, облицованного керамическим кирпичом, без учета стоимости земельного участка, стартует от 5-6 миллионов рублей (50-60 тысяч рублей за квадрат).

В Подмосковье строительство собственного дома из не самых дорогих материалов (но в многоэтажном массовом жилье они не лучше), по уверениям экспертов, может обойтись в среднем в 70-80 тысяч рублей за квадрат, если коммуникации уже подведены к участку. Средняя стоимость квадрата в новостройке в Москве — 350 тысяч рублей, в ближнем Подмосковье – 200 тысяч. В среднем по стране – около 140 тысяч рублей.

Конечно, в расчетах надо учитывать еще и стоимость земли. При стоимости участка в 1,5-2 миллиона и площади дома в 100 кв м набегают еще лишние 20 тысяч «на квадрат». Получается — все одно примерно в три раза дешевле, чем квадрат в столичной многоэтажке.

А если взять пример Тюмени (за те же 1,5 -2 млн там можно найти участок в черте города), то и там квадрат своего дома получается примерно вдвое дешевле многоэтажного.

Источник - Комсомольская правда