Проект «Мой гектар» в эфире радио «Звезда»

Директор по развитию проекта «Мой гектар» Игорь Калинин, рассказал, как грамотно освоить большой земельный участок и что нужно знать, прежде чем окончательно решить осесть на своем гектаре.

Ведущий — Кто не мечтал о собственной усадьбе? Не о даче в садовом товариществе и не о коттедже в клубном поселке, а именно о поместье с огромным наделом, крепким домом и собственным хозяйством. Такая мысль хотя бы раз приходила, если не каждому из нас, то очень многим. Купить земельный участок сегодня — дело нехитрое, на рынке масса предложений земли различной площади, разных категорий и видов разрешенного использования. Другое дело, когда речь заходит о действительно большом земельном участке, например 1 гектар и более. Найти такие предложения на рынке, да еще и за приемлемую сумму, довольно сложно.

В 2016 году в России запущен масштабный проект «Мой гектар», направленный на комплексное развитие сельских территорий и объединяющий несколько коттеджных поселков, где любой желающий за доступные средства может купить себе большой земельный участок, как правило, сельхозназначения, и основать собственное родовое поместье. В отличие от «Дальневосточного гектара», где участки передаются государством в аренду на 5 лет с условием обязательного освоения, в проекте «Мой гектар» вы приобретаете участки с оформлением в собственность. У проекта довольно мощная информационная поддержка, при этом в сети нередко встречаются и негативные отзывы.

Для того чтобы понять, что такое «Мой гектар», какие риски несет этот проект для покупателей, что нужно знать, прежде чем становиться собственником большого надела, мы решили задать свои не самые удобные вопросы непосредственно организаторам проекта. Игорь Калинин, директор по развитию проекта «Мой гектар».

И. Калинин ― Почему гектар, для усадьбы — это много, для фермерства — это мало. Если вернуться к истокам, слова «поместье», «усадьба» — это участки в несколько десятков, сотен гектаров. Один гектар — это оптимальный вариант для знакомства человека с землей. Для этого размера участка соотношение расходов на коллективное строительство инфраструктуры является оптимальным, его достаточно, чтобы создать собственный сад и огород, обеспечить свою семью натуральными продуктами. Если по истечении времени понадобится больше земли, люди смогут расшириться за счет участков соседей, как это уже было в истории с садоводами. Также у нас есть готовое предложение земельных участков от 5 гектаров — серия поселков для осознанных фермеров поселок «Мое поместье», в нем по новому закону возможно построить дом комфортной площади и организовать полноценное хозяйство.

Ведущий — Какие преимущества получит покупатель, купив землю у вас, если исключить фактор цены? Ведь в разных регионах можно найти близкие предложения?

И. Калинин ― Когда речь заходит о цене, существует много способов проверить ее адекватность. Есть площадки, такие как «Авито» или «ЦИАН», которые дадут вам информацию, достаточную для того, чтобы понять текущую ценовую ситуацию. Главное в проекте «Мой гектар» — не размежеванная на отдельные участки земля, а цифровая платформа, благодаря которой можно управлять процессами коллективного развития новых территорий, принимать участие в голосованиях, заказывать услуги, разбирать инфраструктурные проекты, участвовать в выборах органов управления поселка и формировании внутренних правил и законов. Мы постоянно развиваемся и улучшаем этот сервис.

Ведущий — Почему в сети по проекту «Мой гектар» наряду с положительной встречается и негативная информация, с чем это связано?

И. Калинин ― Проект «Мой гектар» действительно подходит не всем. Здесь нужна осознанность и вдумчивость. Проект не типовой, некоторые люди пытаются «на бегу» сравнить наше предложение с классическими поселками и начинают возмущаться, не поняв его особенностей. При этом мы постарались максимально доходчиво изложить преимущества и недостатки проекта на официальных сайтах. Мы тоже были озадачены множеством отзывов, создали в компании два отдела: «Отдел контроля качества» и отдел «Консьерж-сервиса», для контроля качества обслуживания клиентов. Практически сразу мы установили удивительную ситуацию - клиенты, которые купили у нас участки, в основном довольны покупкой. Недовольны, как правило, те люди, кто присматривался к проекту «на бегу» и не разобрался или не хочет разобраться в предложениях компании, а хочет получить все и сразу бесплатно. Мы призываем клиентов формировать свою точку зрения, основываясь на фактах, законодательстве и выводах профессионального сообщества, а не интернет-зевак. Со своей стороны ведем следующую работу: собираем обратную связь от тех, кто был на встрече в офисе и общался с менеджерами, отслеживаем отзывы, если есть реальный запрос и недовольство — работаем индивидуально.

Ведущий — Давайте остановимся на строительстве на сельхозземлях и законе № 299-ФЗ, что он решает? Наверняка не все, кто покупает землю, хотят становиться фермерами. Многие хотят дом, но не все хотят ферму. Закон же вводит условия — площадь под застройку на 1 гектаре может составлять 5*5 метров. Как поступать собственникам, оставаясь в правовом поле?

И. Калинин ― Когда к нам приходит клиент, на этапе выбора поселка и участка мы задаем вопрос о целях покупки. По нашим данным, 30% ищут землю под фермерство, запрашивают бизнес-планы на участок. У многих людей от 35 до 50 лет есть предпринимательская жилка, а начать бизнес на земле по затратам все же проще, чем в городе, риски ниже. В их случае будет работать закон, разрешивший строительство на сельхозземле. Строить можно без смены ВРИ и категории. Хотя по факту, некоторым из них и дом не нужен, они намерены заниматься исключительно предпринимательской деятельностью.

Есть еще два варианта:

1. Строительство дома через смену ВРИ участка;

2. Строительство дома через изменение категории земли участка. Эти процессы, закрепленные регламентом в градостроительном законодательстве, за последние годы были сильно упрощены и стали прозрачны.

Однако многие люди до сих пор живут и мыслят приземленно, как в 90-е годы, где все решали взятки или связи. Не исключен и человеческий фактор, когда чиновникам проще отказать, чем разбираться. Для таких случаев мы создали «Центр правовой поддержки собственников», где эксперты помогают с подготовкой и подачей необходимых документов.

Ведущий — Для чего в своей стратегии продвижения вы используете термин «инвестиции»? Разве за 10 лет на рынке земли произошло приращение стоимости? Ведь некоторые покупатели совершают покупку в расчете, что участок можно перепродать, но трудно продать то, что мало кому нужно, иначе деревни Тверской области не выглядели бы как после катастрофы. В результате, в организованных вами поселках какой-то процент собственников так и не приступит к освоению участков? Что вы планируете делать с низкой скоростью освоения земель?

И. Калинин ― В вашем вопросе несколько спорных моментов, давайте по порядку их разберем. Первый момент, зачем мы используем термин «инвестиции», ведь инвестиционная привлекательность низкая. Если сейчас сводить все к голой математике, то инвестиционная привлекательность квартиры, золота тоже не высокая. Так как что-то не окупаемо, что-то съедает инфляция. Правда в том, что есть инструменты сохранения финансов в долгосрочной перспективе и на них влияет гораздо больше экономических факторов.

Второй момент, «трудно продать то, что никому не нужно». Это эмоциональная риторика, корни которой растут из прошлого, когда колхозы развалились и сельскохозяйственная земля становилась никому не нужной. Скажи немцу или голландцу, что у нас можно купить гектар земли — он округлит глаза, потому что для него земля большая ценность. Нельзя на вопрос земли смотреть в перспективе 1-2 лет, это стратегический вопрос. А стратегически, правда такова, что землю больше не производят, и территории каждого государства конечны. Поэтому в разных местах с разной скоростью стоимость земли росла и будет расти, ее ценность тоже.

Хочется упомянуть про «деревни Тверской области, которые выглядят как после катастрофы». Здесь увы, мы понимаем, что критика глубоко заложена в российском менталитете, она не всегда объективна. Почему, когда люди едут в деревни, которые в силу разных причин умерли, не едут в успешные хозяйства. Например, фермер из Конаковского района Максим Селиванов производит хамон и бастурму. Алексей Трофимов, молодой фермер из Бологовского района Тверской области, председатель Российского союза сельской молодежи Тверской области, занимается сельским хозяйством с 2012 года. Он занимается крупным рогатым скотом и производством молочной и мясной продукции. Недавно Алексей Трофимов выиграл конкурс «Бизнес-среда», где мы ему от проекта подарили гектар земли. К слову, он не сказал, что ему земля не нужна, у него планы по расширению. Этот список можно продолжать и продолжать. Хотелось бы, чтобы СМИ освещали проблемы объективно, вытаскивая на свет не только проблемы, но и достижения.

Если говорить, о низкой скорости освоения земли, то да, увы так и есть. Мы привыкли в век высоких скоростей, что за 2 недели придумали, за 2 недели произвели, через год бизнес умер. Земля живет по другим законам, и даже если вы за 3 месяца построите дом, вы не вырастите огурец за 3 дня вместо положенного ему времени. Здесь есть один фактор, о котором все забывают, что у нас утеряны знания о том, что с землей надо делать. Так современная семья, даже когда знает, что хочет, мало представляет как это реализовать. В этом плане мы поставили себе задачу - сделать самую подробную базу знаний. Мы отправляем обучаться наших фермеров в Бизнес-ферму университета «Синергии», где их учат организовывать КФХ и делать их прибыльными. Готовимся запустить свою школу для тех, кто хотел бы побыстрее освоить участок, но испытывает недостаток знаний.

Ведущий — Давайте немного поговорим о правовом поле, в котором действует современный фермер. Что сегодня делается на законодательном уровне, чтобы не просто вернуть людей на землю, но и помочь им?

И. Калинин ― Сегодня мы говорим о формировании единого федерального тренда, направленного на развитие малого предпринимательства на сельских территориях на принципиально новых условиях, это такие нормативные акты, как:

• Федеральный закон № 299-ФЗ от 02.07.2021 «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который разрешил фермерам строить жилые дома на своих сельскохозяйственных землях, в том числе на сельскохозяйственных угодьях;

• Федеральный закон № 318-ФЗ от 02.07.2021 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» и статью 7 Федерального закона «О развитии сельского хозяйства», который разрешил сельскохозяйственным товаропроизводителям осуществлять деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма в сельской местности;

• Постановление Правительства РФ № 1509 от 21.09.2020 г. «Об особенностях использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения», которое разрешило выводить залесенные сельхозземли из сельскохозяйственного оборота, на основании уведомления собственника участка (пункты 8-9 Положения Постановления), при этом зарастание участка древесно-кустарниковой растительностью больше не является признаком неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ (пункт 7 Положения Постановления).

В целом принятые федеральным центром за последний год нормативные акты направлены на возврат населения в опустевшие сельские территории, на улучшение демографической обстановки в стране, на новые возможности развития территории и повышение ликвидности земель.

Ведущий — Поговорим о критике. Прокомментируйте, пожалуйста, фразу, озвученную в одном из роликов с критикой проекта: «Большое количество участков заболочено». То есть, вы действительно продаете заболоченные участки, а потом покупатель с вашей помощью их осваивает и рекультивирует?

И. Калинин ― Вот тут комментировать нечего. Мы продаем землю, а не болота. Есть съемки с дронов, каждый клиент может приехать и осмотреть участки самостоятельно. В личных кабинетах собственников есть топосъемки участков. В компании более 30 тысяч гектаров выделено под проект. Мы оцениваем репутационные риски от слухов о болотах, кладбищах, скотомогильниках и прочем. Если где-то есть заболоченный участок, нам проще человеку предложить альтернативу, чем нести такие риски.

Ведущий — Критику вызывает наличие Сервисной компании. Получается, что люди, покупая землю, становятся пожизненными клиентами вашего парка техники? Кстати, стоимость услуг вашей компании сопоставима с ценами на технику на открытом рынке?

И. Калинин ― Изначально мы являемся компанией, которая 15 лет занимается земельными участками. Управляющая компания появилась несколько лет назад, как инструмент и помощь, а не самоцель. У нас все прозрачно — хотите, пользуйтесь нашей Сервисной компанией, Личным кабинетом. Хотите — ищите на рынке. Мы никогда не настаивали и всегда предпочитаем, чтобы люди и коллектив собственников поселка сами выбирали исполнителя.

Ведущий — Почему вы не планируете пилотный проект небольшого поселка за свой счет, тем более что техника у вас есть и специалистов хватает? Ведь можно отлично заработать, продавая готовые дома? Почему вы не делаете подготовку участков к продаже? Получается, что поселки как были пустыми, так ими и остаются?

И. Калинин ― Хороший вопрос. Изначально наша идея была дать землю и возможность сделать для себя, под себя, не выбирая типовую планировку участка, не заселяя всех в одинаковые дома. Так как, кому-то необходимо две детских и спальня для стариков, кому-то большую гостиную для друзей и кабинет, кому-то нужен палисадник для микрозелени, а кто-то мечтает о бассейне. У нас есть клиенты, которые хотят просто посадить поле картофеля и установить купольный дом. Все мы разные. Как демоверсия готового поселка - поселок на Вазузе, который мы строим сейчас. Уже запущен и несколько лет работает подпроект — «Зона интенсивного развития», где мы организуем ту самую предпродажную подготовку, там сразу проводится электричество, строятся дороги.

Если говорить о поселках на рынке, то много проектов загородных поселков, где продаются участки сразу с домами. Кому нужен такой вариант, то его выберет. У нашего проекта концепция другая. Поселки давно не пустые, там есть собственники, дороги, во многих есть дома и въездные группы. А значит, чуть раньше или позже обязательно появится и все остальное.

Покупка большого участка — важный шаг, который необходимо не раз обдумать. Если вы готовы работать и не строите иллюзий, то вам подойдет проект. Для тех, кто ищет легкие пути, лучше выбрать участок в готовом поселке, хоть это и будет стоить в разы дороже, зато вы получаете все и сразу.