Загородный дом на маткапитал: детали и нюансы

С 2007 года в России действует государственная программа финансовой поддержки семей с детьми — федеральный материнский (семейный) капитал. По данным Минтруда, более 60% граждан направляют эти деньги на улучшение жилищных условий: покупку комнаты, квартиры, а также на приобретение, строительство или реконструкцию частного жилого дома.

Сумма социальной выплаты ежегодно индексируется и в 2022-м составляет:

для семей с одним ребенком, рожденным или усыновленным с 2020 года, — 524 527,90 рубля + 168 616 рублей, если в семье в этот период появился второй ребенок;
для семей с двумя детьми, рожденными или усыновленными с 2007 по 2019 год, а также с тремя и более детьми, если до их появления права на материнский капитал не было, — 524 527,90 рубля;
для семей, в которых второй ребенок (а также третий и любой последующий, если до его появления права на материнский капитал не было) появился с 2020 года — 693 144,10 руб.

Условия программы позволяют использовать выплату как первый взнос при получении ипотеки, в том числе по льготным госпрограммам (сельской, семейной, военной, дальневосточной).

Рассмотрим подробнее нюансы, касающиеся именно жилых домов: где и какой объект можно купить, построить или реконструировать, используя федеральный маткапитал?

Расположение объекта

Приобретаемый жилой дом должен находиться на территории России и размещаться на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или на садовом участке.

Последний пункт действует с 2020 года, после внесения поправок в закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Поправками депутаты упразднили понятие «дачное хозяйство» и ввели такие организационно-правовые формы, как огородническое и садоводческое некоммерческие товарищества.

В ОНТ допускаются только хозяйственные постройки, не являющиеся объектами недвижимости, а вот СНТ располагают землями (садовыми участками), на которых разрешается строить жилые дома или переводить ранее построенные садовые домики в категорию жилых.

Купить саму землю, используя федеральный маткапитал, нельзя, поэтому к моменту подачи документов в пенсионный фонд, который регулирует такие сделки и перечисляет продавцам деньги, участок уже должен находиться в собственности семьи.

Также на землю может быть оформлена долгосрочная (от 50 лет) аренда, право безвозмездного или бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения. Если строительство дома только планируется, то по закону об этом нужно обязательно уведомить чиновников. В общем случае достаточно заполнить утвержденную Минстроем форму и направить ее в муниципальный орган власти по территориальной принадлежности земельного участка.

Построить собственный дом

Условия программы позволяют направить средства МСК на постройку загородного дома, причем как самостоятельную, так и с привлечением подрядчиков.

Еще деньги можно использовать на реконструкцию существующего дома либо компенсировать ими затраты на его строительство. Это возможно, если работы проводились до достижения ребенком трех лет, то есть до того момента, когда можно подать заявление на использование маткапитала.

Если дом строит организация, с ней необходимо заключить договор строительного подряда. По нему ПФР самостоятельно перечислит компании деньги. Обычно это происходит в течение 15 рабочих дней.

В этом случае платеж фактически будет авансом для застройщика, поэтому фирму следует выбирать особенно тщательно.

Стоимость работ может превышать размер маткапитала — тогда разницу семья доплачивает самостоятельно.

Если дом строится своими силами или рабочими без договора, то материнский капитал перечислят владельцу сертификата как компенсацию расходов. Средства выплатят двумя частями: половину ПФР перечислит после подачи заявления, а вторую часть — через полгода, после предоставления акта освидетельствования. Это документ, подтверждающий, что на участке действительно есть дом или идет его строительство. Акт составляет орган, ранее выдавший разрешение на ведение работ.

Купить или реконструировать дом

Приобрести готовый дом (в документах его также могут называть «индивидуальный жилой дом» или «объект индивидуального жилищного строительства») можно и у физического, и у юридического лица.

Он должен быть признан жилым, не подлежать выкупу для государственных или муниципальных нужд и соответствовать градостроительным требованиям:

отдельно стоящее здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений для бытовых нужд, не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
не более трех надземных этажей и высотой не более 20 м;
иметь признаки капитального жилого помещения: фундамент, надежные несущие конструкции и крышу;
быть обеспеченным инженерными коммуникациями, к которым относят водоснабжение, водоотведение, электричество, отопление, вентиляцию, газ (для газифицированных районов).

Объект ИЖС может превышать ограничения по высоте и количеству этажей, если разрешение на его строительство было получено до 4 августа 2018 года и параметры дома соответствуют указанным в документе.

При проведении реконструкции здания актом должно быть подтверждено, что общая площадь дома увеличилась не менее чем на учетную норму площади (в разных регионах цифра отличается).

КСТАТИ

Учетная норма площади — минимальный размер площади жилья, исходя из которого определяется, нуждаются ли граждане в улучшении жилищных условий.

Для получения документа необходимо направить заявление в орган, уполномоченный выдавать разрешения на строительство. Как и строительство, реконструкцию можно вести своими силами или с привлечением подрядной организации.

Можно раньше и даже с землей

Использовать федеральный материнский капитал, не дожидаясь трехлетия ребенка, возможно при строительстве или покупке дома с использованием целевого кредита или займа, в том числе в рамках льготных госпрограмм. Этими деньгами можно оплатить первоначальный взнос, погасить основной долг и проценты, но не пени и штрафы.

Также маткапитал можно использовать при рефинансировании кредита на приобретение дома, например, когда семья после рождения второго ребенка «перекрывает» предыдущий жилкредит семейной ипотекой под 6%.

По общему правилу использовать маткапитал для приобретения земельного участка нельзя, но есть исключение.

Программа «Сельская ипотека», возобновившая работу с конца апреля, позволяет в том числе приобрести участок с подрядом на строительство индивидуального жилого дома.

Условия сельской ипотеки:

Установленный диапазон ставок — от 0,1 до 3%.
Первоначальный взнос — от 10% стоимости объекта, в эту сумму может входить и МСК.
Земельный участок должен располагаться в сельской местности, то есть в населенных пунктах с населением не более 30 тыс. человек. Перечень подпадающих под действие программы пунктов утверждается в каждом регионе, Московская область из него исключена.

Важные детали

Жилой дом, построенный или купленный с использованием МСК, обязательно должен быть оформлен в общую долевую собственность обоих супругов и всех детей. Размер долей и алгоритм расчета в законе не оговаривается, на практике детям обычно выделяют доли, пропорциональные их части материнского капитала.

Выделить доли следует в течение шести месяцев, которые исчисляются в зависимости от способа приобретения недвижимости. Например, при покупке готового дома отсчет идет от даты перечисления пенсионным фондом средств продавцу по договору купли-продажи. А в случае покупки с использованием ипотеки — от момента снятия обременения с жилого помещения, то есть погашения кредита.

За исполнением этого обязательства следят ПФР, прокуратура и органы опеки. Если выяснится, что дети не получили свои доли, семье придется вернуть маткапитал, даже если его действительно потратили на покупку или строительство дома.

Есть и другие частности:

С 2020 года сертификат на МСК обычно оформляется без подачи заявления, в течение 15–20 дней после регистрации рождения ребенка, и направляется в личный кабинет на портале «Госуслуги».

Заявление на выплату маткапитала можно подать лично через ПФР или МФЦ, а также удаленно на «Госуслугах».

Ремонт жилья применительно к распоряжению материнским капиталом улучшением жилищных условий не является.

С марта 2021 года для подтверждения готовности дома нужно представить выписку из ЕГРН.

Для возмещения затрат на постройку дом должен быть возведен после 1 января 2007 года. Если он построен раньше, маткапитал можно потратить только на его реконструкцию.

Советы бывалых

Дом, на который планируется потратить маткапитал, не обязательно должен быть единственным или основным жильем. В законах нет такого требования. Главное, чтобы он был жилым и в целом его приобретение/постройка улучшали условия жизни семьи.

При постройке/реконструкции объекта ИЖС желательно сохранять чеки на стройматериалы. По закону предоставлять их не требуется, но в спорных ситуациях они будут аргументом в вашу пользу.

Приобретать дом у членов собственной семьи (мужа, жены, детей, родителей) нельзя. Прямого запрета на покупку у близких родственников в законодательстве нет, но на практике к таким сделкам ПФР относится с повышенным вниманием, подозревая мошенничество, и может отказать в перечислении маткапитала на приобретение, например дачи у родителей.

В договоре на покупку дома его стоимость должна быть указана отдельно от цены на землю, так как потратить МСК можно только на недвижимость.

Дом, который вы хотите купить в СНТ, должен быть переведен в категорию жилых.

Водопровод и канализацию в одно- и двухэтажные дома можно не подводить, если в месте его нахождения нет централизованного водоснабжения.

С 2021 года оформлять нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи не нужно, указание об этом имеется в заявлении на распоряжение маткапиталом.

Источник - ЦИАН