Ожидания, реальность и прогноз на будущее: анализ загородного рынка 2023 года

«Балом правит ипотека, и загородный рынок — не исключение. Аналитики прогнозируют весенний рост цен и летнее охлаждение спроса на фоне грядущей отмены льготного кредитования. Впрочем, не исключены и новые программы. Чего еще ждать от нового года,» — рассказывают эксперты.

Год 2023: ожидания vs реальность

От уходящего года эксперты Циан ожидали не очень многого. Большая часть этих прогнозов сбылась, говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики:

1. Ждали стабильных цен на вторичный загородный рынок. Сбылось — цены подросли лишь немного: в Московской области полноценные дома за год подорожали с 29 до 30 млн рублей, в Ленинградской — с 23 до 25 млн рублей. Схожие цифры характерны и для других крупных рынков. Цены предложения выросли вопреки многим факторам, и главная причина тому — строительная инфляция и недостаток строительных бригад.

2. Предрекался рост активности застройщиков многоквартирных домов по выходу на рынок загородной недвижимости — активность застройщиков, действительно, материализовалась в конкретные проекты с документами и открытыми продажами. Хотя это, по-прежнему, единицы проектов ИЖС на фоне сотен проектов МКД,

3. Наконец, аналитики ждали опережающего роста стоимости земельных участков. Она и правда росла быстрее цены готовых домов: в Московской области — на 20% (до 340 тыс. рублей за сотку), в Ленинградской — на 16% (до 280 тыс. рублей) в годовом выражении.

«В итоге год получился прекрасным, - говорит Эдуард Богданов, - эксперт Российской гильдии риелторов по рынку загородной недвижимости, член национального совета РГР. Росла кооперация и компетентность игроков, а также уровень взаимодействия с властью и банковским сектором».

Из важных событий эксперт выделяет следующие:

• банки начали разрабатывать и внедрять в сегмент новые продукты, адаптировать их под предпочтения покупателей;

• на рынок ИЖС выходят крупные компании и ищут подходящие территории для вывода малоэтажных проектов с применением эскроу-счетов;

• растет спрос на несложные одноэтажные дома с панорамным остеклением;

• из массового сегмента уходят в прошлое дома с подвалами и трехэтажные особняки, уступая место простым формам.

«В начале года наблюдалось небольшое снижение спроса. Но с апреля цены и спрос пошли в рост, а вместе с ними и объемы ввода. Затем стала набирать обороты инфляция, и ЦБ планомерно поднимал ключевую ставку. Рынок, реагируя на это, стал замедляться. Банки начали поднимать ставки, пересматривать условия по первоначальному взносу. В итоге ждать традиционного повышения активности в четвертом квартале вряд ли стоит», — говорит эксперт.

Теперь — к тому, чего ждать от будущего года.

Прогноз – 2024. Как изменятся цены?

Скорее всего, поднимутся

Как и в других сегментах рынка недвижимости, эксперты загородного рынка предрекают рост цен. Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский считает, что прибавка составит 10–15%.

Начнется подорожание в марте, перед стартом высокого строительного сезона. Причина — рост стоимости материалов и подрядных работ. Зато потом, до конца года, цены не будут сильно меняться, если не будет геополитических потрясений и иной «шоковой терапии». «Но в 2024 году подорожание будет связано не только с ежегодным ростом цен материалы. Повлияет и введение обязательных эскроу-счетов для строительных компаний. Да, это очистит рынок от ненадежных застройщиков, но внесет коррективы в работу остальных. Строить теперь придется на заемные средства и платить потом проценты по кредиту, что неизбежно влечет за собой удорожание строительства. Я думаю, прирост составит около 20%», — прогнозирует Вячеслав Котлов, директор по продажам строительной компании HalleHouse.

Отмены льготных программ опасаются далеко не все участники рынка:

«Думаю, отмены льготных ипотечных программ не случится, даже если они будут в ущерб государству, так как это вызовет более серьезные проблемы в обществе, нежели отрицательные финансовые показатели программы», — рассуждает Александр Петров, основатель строительной компании NORDHUS.

Однако процентные ставки вырастут на 2–3%, продолжает эксперт. Это касается и увеличения первоначального взноса: государство и банки начнут улучшать качество выдаваемых кредитов, что станет эффективной мерой и для надежных застройщиков, и для реально нуждающихся клиентов — то есть, тех, кто покупает жилье в личных целях, а не ради инвестиций.

«Бывает, что цель клиента — не столько построить дом, сколько получить деньги от банка по программам с выдачей средств на личный счет, построить дешевый дом и использовать остаток на другие нужды».

При текущих сверхвыгодных условиях желающих подзаработать, а не решить жилищный вопрос, стало намного больше. Кроме того, увеличение первоначального взноса сбалансирует спрос и позволит планомерно наращивать мощности строительных компаний.

Что будет со спросом?

На первое полугодие прогноз позитивный: на спрос благоприятно повлияют работающие семейная и льготная ипотеки. Однако окончание с 1 июля льготных ипотечных программ спровоцирует охлаждение, полагает Максим Лазовский.

«Перспектив к продлению этих программ мы не видим, а значит как минимум на год застройщики рискуют остаться «наедине с рынком», без поддержки покупательной способности клиентов со стороны государства».

Несмотря на грядущее подорожание, спрос на ИЖС не обвалится: наоборот, возможен новый всплеск интереса, считает Вячеслав Котлов из HalleHouse. Свое мнение эксперт аргументирует изменениями ипотечной политики в сегменте новостроек:

«В 2023 году можно было крайне выгодно купить квартиру в ЖК. С ростом процентной ставки ситуация меняется: новостройки становятся слишком дорогими. А вот в сегменте ИЖС ипотечные программы продолжают работать, поэтому те, кто хотел бы, но не успел купить квартиру, скорее всего, купят участок земли и компактный дом», — считает эксперт.

«Основной объем сделок в 2024 году ожидается с объектами, подходящими под льготные программы. Чаще всего покупают либо варианты в бюджетном сегменте (дачи, каркаснные дома, барнхаусы — в среднем они стоят до 8 млн рублей), либо дома для постоянного проживания — это бюджет в 15–35 млн рублей. Учитывая, что ипотека под 15–18% покупателя особо не привлекает, он будет искать объекты, которые проходят по льготной ипотеке», — рассказал Денис Васильев, руководитель офиса «Новослободское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Отвечая на вопрос о том, что будет с предложением на загородном рынке, Васильев говорит, что вряд ли оно сократится, так как будет происходить замещение. Кроме того, эксперт ожидает наполнение рынка объектами, которые застройщики будут выводить сразу под льготную ипотеку.

«Чтобы покупателю стало интересно сделать выбор в пользу классической «вторички», ему необходимо компенсировать расходы на разницу в ставках. Сделать это можно только за счет цены. Продавцу в такой ситуации остается лишь снижать стоимость или ждать возврата рынка к более низким ставкам. Второй вариант приведет к такому же результату, что и первый. Только объект будет продан через год, полтора или два — за столь длительный период инфляция нивелирует всю потенциальную разницу», — рассказал Денис Васильев, руководитель офиса «Новослободское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Что в трендах?

«Вторичке» — наличка

Со льготной ипотекой на ИЖС сложилась интересная ситуация, схожая с городским вторичным и первичным рынками, отмечает Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущевский».

«Сделки с участками под строительство ИЖС будут двигать рынок (правда, с бюджетом в районе 12–15 млн рублей). А вот вторичному рынку остается рассчитывать только на наличные деньги. Этот нюанс может переориентировать покупательский спрос на первичный рынок, а на вторичном вызвать стагнацию, которая, в зависимости от сроков, может привести к снижению цен».

КРТ влияет на спрос

В ближайшие пару лет будет набирать обороты еще одна тенденция. Сейчас на загородном рынке много интересных предложений, которые строятся в соответствии со стандартами комплексного развития территорий (КРТ), а потому по формату, эргономике, инфраструктуре не сравнимы с морально устаревшими вторичными объектами, напоминает Татьяна Ананьева.

«Кроме того, эти предложения и по цене интереснее, чем лоты вторичного рынка. На наш взгляд, все идет к тому, что интерес среди покупателей к старым домам совсем пропадет, а ценность будет представлять только земля под ними. Владельцы же таких объектов смогут продать их либо по цене земли, либо с очень большим дисконтом», — говорит собеседница Циан.Журнала.

Предложение не соответствует спросу

«Покупатели всегда ищут самые выгодные для себя условия, поэтому переключают внимание на субсидированные кредиты — неудивительно, что качество звонков в офисы нашего агентства изменилось уже с сентября. Сейчас значительную часть спроса формируют покупатели, рассчитывающие взять льготную ипотеку. Причем, увы, но основная масса загородной "вторички" не соответствует условиям ее предоставления. До июля 2024 года (пока будет действовать льготная ипотека) основным товаром будут объекты, подходящие под требования банков по этим программам», — говорит Денис Васильев, руководитель офиса «Новослободское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

ИЖС станет комфортнее

2024–2025 годы станут переломными в истории развития ИЖС, считает Екатерина Коган, директор департамента маркетинга ФСК Family. Строить будут быстро, планировки будут эргономичнее, в поселках ИЖС будут появляться муниципальные школы, детские сады и коммерческие объекты.

Словом, ИЖС станет комфортнее и по уровню сервисов не будет уступать квартирам. Со временем это станет поводом для роста цен на загородное жилье, сейчас этот рынок недооценен.

Ипотека: есть, куда расти

У ипотечного сегмента остаются существенные резервы для роста, отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. В рейтинге регионов-лидеров по объему выдачи сельской ипотеки сейчас представлены как вполне предсказуемые участники (Татарстан, Краснодарский край, Московская область), так и менее очевидные (Удмуртия, Приморский край). Развивается сегмент и в регионах с суровым климатом (Тюменская, Иркутская области, Якутия).

Источник - ЦИАН