Правила строительства капитальных сельскохозяйственных объектов на бывших сельскохозяйственных угодьях

Сложность в данной вопрос вносит сам факт наличия или отсутствия в составе земельного участка сельскохозяйственных угодий. Кто определяет, есть в составе земельного участка в 2021 году сельскохозяйственные угодья или нет?

В Тверской области информацию о наличии в составе земельного участка сельскохозяйственных угодий, предоставляет региональное Управление Росреестра, при этом предоставляемые сведения датируются 1991-1992 годами и носят пометку архивные, данная информация в Тверском Росреестре не обновлялась уже 30 лет и по сути что из себя представляет участок в 2021 году Тверской Управление Росреестра сообщить не может.

В данном аспекте примечательна позиция Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), где считают, что архивными данными по угодьям1991-1992 годов в 2021 году руководствоваться уже нельзя и нужна обновленная информация по наличию сельскохозяйственных угодий в составе земельного участка. По такой практики пошла Московская область которая раззонировала свои земли сельскохозяйственного назначения и часть земель которые были угодьями в 1991-1992 годах, из состава сельскохозяйственных угодий были исключены и включены в состав территорий на которых разрешили строительство зданий, сооружений, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, что закрепили в соответствующей градостроительной документации (Правилах Землепользования и Застройки), данная документация утверждается нормативно правовым актом и является обязательной к исполнению.

Соответствующая градостроительная документация (Правила Землепользования и Застройки) имеется и в Тверской области.

В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, правила землепользования и застройки разрабатываются в целях обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты (в виде отдельного раздела).

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения, в том числе, об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон.

Также, статья 35 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, и иные виды территориальных зон. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться – зоны сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

Градостроительным кодексом РФ также предусмотрено установление органом местного самоуправления иных видов территориальных зон, выделяемых с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии со ст.36 Градостроительного кодекса РФ Градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, для остальных земельных участков сельскохозяйственного назначения Градостроительные регламенты устанавливаются.

Таким образом для земель сельскохозяйственного назначения выделяется зона сельскохозяйственных угодий, где Градостроительный регламент не устанавливаются и отдельно устанавливаются другие зоны земель сельскохозяйственного назначения где Градостроительный регламент устанавливаются.

В соответствии с утвержденными Правилами Землепользования и Застройки в Тверской области выделяется такие зоны как СХ-1 «Зона сельскохозяйственных угодий», зона СХ-2 «Зона сельскохозяйственного использования» и зона СХ-3 «Зона для ведения садового хозяйства». Выделение отдельно этих зон указывает, что сельскохозяйственные угодья представлены в зоне СХ-1, а в зонах СХ-2 и СХ-3 их нет.

Для зоны СХ-2 «Зона сельскохозяйственного использования», среди основных видов использования земельных участков устанавливается вид 1.0 «Ведение сельского хозяйства». Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а так же определен градостроительный регламент регламентирующий порядок застройки указанных объектов.

Для зоны СХ-3 «Зона для ведения садового хозяйства», среди основных видов использования земельных участков устанавливается вид 13.2 Ведение садоводства «Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей», а так же определен градостроительный регламент регламентирующий порядок застройки садовыми и жилыми домами.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ земли, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Решение об утверждении Правил Землепользования и Застройки является нормативно правовым актом и обязательно для его исполнения, таким образом собственники земельных участков расположенных в территориальных зонах СХ-2 и СХ-3 могут выбирать самостоятельно любой вид разрешенного использования данной зоны, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Изменение вида использования земельного участка в указанном случае происходит путем подачи собственником участка декларации подготовленной в произвольной письменной форме в Росреестр через МФЦ.

Есть еще один законный способ показать что состав земельного участка изменился и информация 1991-1992 годов о наличии в составе участка сельскохозяйственных угодий больше не актуальна.

21 сентября 2020 принято Постановление Правительства РФ №1509 «Об особенностях использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на землях с/х назначения». Установлено, что при уведомление органов власти о наличии лесов, расположенных на земельном участке с\х назначения, зарастания участка древесно-кустарниковой растительностью не будет является признаком неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ.

В соответствии с данным Постановлением с момента направления уведомления земельный участок исключается из сельскохозяйственный оборота и обратно включается только при принятии решения о прекращении использования лесов, расположенных на соответствующем земельном участке, о вовлечении такого земельного участка в сельскохозяйственный оборот и проведении на нем культуртехнической мелиорации через уведомление соответствующих органов.

Более того последствия применения данного обстоятельства, предоставит собственнику участка возможность строительства зданий, строений и сооружений, необходимые для производства, хранения и переработки продукции, в соответствии с целевым назначением такого земельного участка.

В соответствии с ч. 1.1 ст.51. Градостроительного Кодекса в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент (что является актуальным для сельскохозяйственных угодий), разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с частью 7 статьи 36 Градостроительного Кодекса требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке. Исходя из этой нормы мы видим, что Градостроительный Кодекс разрешает строительство на сельскохозяйственных угодьях.

В итоге мы видим, что изменить состав земельного участка можно, наглядно показав, что информация 1991-1992 годов о наличии в составе участка сельскохозяйственных угодий больше не актуальна:

• путем утверждения Правил Землепользования и Застройки соответствующим нормативно правовым актом (когда земельные участки относятся не к «Зоне сельскохозяйственных угодий», а к «Зоне сельскохозяйственного использования»), в данном случае строительство ведется в соответствии с градостроительным регламентом.
• посредством направления уведомления в соответствующие органы власти о наличии лесов, расположенных на земельном участке с/х назначения, в данном случае строительство ведется в соответствии с ч. 1.1 ст.51. Градостроительного Кодекса.