Что такое ИЖС: преимущества, недостатки, особенности

Участки ИЖС покупают в первую очередь для строительства на них жилого дома и дальнейшего проживания. Однако еще перед покупкой лучше узнать, что такое ИЖС участок, какие плюсы и минусы включает в себя этот вид земель, что стоит сделать еще перед началом строительства и сколько потом нужно будет платить.

ИЖС — что это такое

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это один из видов разрешенного использования земли. На ней можно строить частный дом для постоянного проживания, гараж, баню и другие хозяйственные постройки.

Основным предназначением участка ИЖС является возведение капитального жилого строения для одной семьи. Многоквартирный дом на такой земле построить не разрешат.

Важно! Если купить участок ИЖС и не начать на нем строительство в течение трех лет, муниципальные власти могут изъять участок и продать его на торгах.

В градостроительных регламентах определены минимальные размеры участков ИЖС для конкретного региона. Например, в Санкт-Петербурге — это 3 сотки, в Новосибирске — 4 сотки, а в Москве — 8 соток. То есть, например, в Москве не получится купить землю ИЖС в 10 соток и разделить ее на два участка того же назначения. Это же правило работает и в обратную сторону: не получится объединить два участка ИЖС, чтобы их общая площадь превышала максимально возможную в конкретном регионе.

Преимущества ИЖС

Главным преимуществом индивидуального жилищного строительства можно назвать свободу выбора. Покупатель сам решает, где будет его участок и какого он будет размера. В рамках закона он может построить на нем любой дом и другие постройки, а также выбрать, как будет обустроен его двор.

Еще одним плюсом в пользу такого решения можно назвать экологичность. Ведь ИЖС — это возможность жить вдали от городского шума и выхлопных газов, длительное время находиться на свежем воздухе и пить чистую артезианскую воду. Кроме того, можно оборудовать специальную зону, где будут расти экологически чистые овощи, фрукты и ягоды.

Помимо перечисленного, в построенном на своем участке ИЖС доме можно оформить постоянную регистрацию и жить круглогодично. При этом власти муниципалитета предоставят беспрепятственный доступ к услугам местных больниц, поликлиник, детских садов, школ и других объектов инфраструктуры.

Экономия на коммунальных платежах — весомое преимущество. Ведь в своем доме нужно будет оплачивать только те услуги, которые реально используются по приборам учета. А не на основании начислений коммунальной компании.

Нельзя не упомянуть и о специальных банковских ипотечных программах. Сейчас большинство крупных банков предлагают льготные ставки для покупки земли под ИЖС и дальнейшей постройки на ней своего жилья. По сравнению с оформлением ипотечного кредита на покупку квартиры, можно сэкономить в несколько раз.

Недостатки ИЖС

Несмотря на большое количество преимуществ, покупателям стоит оценить и недостатки ИЖС, чтобы сделать окончательный выбор.

Основным минусом ИЖС можно назвать самостоятельное решение всех возникающих проблем. Расчистку снега на дворовой территории и дорожках, подключение коммуникаций, текущий ремонт построек и коммуникативной системы. Еще стоит учесть, что налог на ИЖС выше, чем, например, на сельскохозяйственную землю или участок в СНТ.

Проект «Мой гектар» предлагает разные виды земель с разным разрешенным видом использования. Сориентироваться и выбрать оптимальный вариант поможет наш земельный эксперт.

Кроме того, еще перед покупкой лучше ознакомиться с генеральным планом развития территории. Если в будущем рядом будет проходить скоростная магистраль или планируется строительство завода, вряд ли кому-то захочется жить рядом. А продать такое жилье будет сложно и придется снижать цену.

Ипотека под ИЖС

У большинства крупных и региональных банков есть ипотечные программы, которые включают в себя не только покупку соответствующего участка, но и дальнейшее строительство на нем. И условия по таким программам гораздо выгоднее, чем при покупке любой другой недвижимости. Например, сейчас действует ряд государственных программ, по которым такую ипотеку можно оформить на срок до 30 лет по ставке от 5,9% годовых.

Минус для заемщика только один — дополнительные расходы на оценку объекта недвижимости и страхование. Однако низкая процентная ставка, которая фиксируется на весь срок кредита, полностью покрывает эти расходы.

Перед тем как оформить кредит на покупку земли ИЖС и дальнейшее строительство, стоит учитывать следующие нюансы:

• Для строительства дома нужно заключить договор подряда со строительной компанией, одобренной банком. Как правило, банки размещают эти списки на своем сайте.

• Всю одобренную сумму нельзя получить одним траншем, банк переводит деньги по частям. Каждую следующую часть — только после согласований окончания предыдущего этапа работ. Первый транш предназначен для покупки участка, второй и третий — примерно по 30-50% от суммы кредита, четвертый — остаток суммы кредита.

• Ипотеку можно взять как на покупку нового участка ИЖС и дальнейшее строительство с нуля, так и на завершение строительства.

Помимо перечисленного, нужно иметь в виду, что банку нужен будет залог. Как правило, это сам земельный участок и будущий дом. Но можно оставить в залог и другую недвижимость, которая есть в собственности. Некоторые банки требуют присутствия поручителя, но чаще всего можно обойтись и без него. Кроме того, о начале строительства обязательно уведомляют соответствующие органы.

Как построить дом на участке по закону

Перед началом стройки лучше убедиться, что в будущем проекте соблюдены требования закона. Это поможет избежать судов с соседями и администрацией, а также сноса незаконного строения.

Дом должен быть отдельно стоящим зданием, высотой не более трех этажей или 20 метров. Если в планируемом доме площадь более 500 кв.м, нужно заранее разработать проектную документацию, провести строительную экспертизу и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Также перед тем, как начать строительство, подают уведомление. Разрешение на строительство больше оформлять не обязательно, это требование отменили в 2018 году. Уведомление сохраняет свою силу в течение 10 лет, даже если в этот период продать участок. Уведомление о планах строительства объекта ИЖС или садового дома можно отправить через федеральную государственную информационную систему в сети интернет.

Перед началом стройки нужны следующие документы:

• уведомление о начале строительства;

• документы, подтверждающие, что участок ИЖС в собственности;

• описание будущего внешнего вида постройки, если строительство будет в историческом поселении;

• доверенность для представителя, если собственник будет все оформлять через доверенное лицо.

Для уведомления предусмотрена специальная форма, в ней нужно прописать все данные будущей постройки, в том числе количество этажей, площадь и примерный план. Кроме того, указать размеры отступов от границ участка.

Уведомление о начале строительства подают в комитет по архитектуре и градостроительству в регионе, где будет располагаться дом. Например, в Москве он находится по адресу: Триумфальная площадь, дом 1. На прием можно записаться заранее на официальном сайте.

Само уведомление можно как принести в комитет лично, так и отправить по почте. В МФЦ некоторых регионов это тоже возможно, но не везде, поэтому лучше заранее уточнить эту информацию.

Комитет рассматривает документы в течение семи рабочих дней, после чего пришлет в ответ уведомление о том, соответствует будущий дом общим требованиям или нет. В некоторых случаях могут прислать заключение, что в указанном месте строительство вообще запрещено. Если в документах указано о соответствии уведомления, можно начинать строительство с теми параметрами, которые были указаны в запросе.

Процесс стройки можно начинать не сразу, уведомление действует 10 лет, в течение которых строительство можно начать в любое время.

После того, как стройка будет завершена, в то же ведомство нужно направить еще одно уведомление. Важно, чтобы оба этих документа были поданы с разницей не более 10 лет, иначе ведомство даже не примет его к рассмотрению. Ко второму уведомлению прикладывают технический план, который составляют кадастровые инженеры. Они же могут составить и уведомление, специалисты точно заполнят все верно, и не придется направлять документы еще раз.

Второе уведомление комитет тоже проверит за семь рабочих дней и сравнит с первым, чтобы убедиться, что постройка возведена в соответствии с первым уведомлением. Если все совпадает, дом узаконят и разрешат зарегистрировать. В этом случае заявитель получит уведомление о соответствии построенного дома требованиям действующего законодательства. Если нет — уведомление перенаправят в органы, которые занимаются незаконными постройками.

Если начать стройку без уведомления, дом будет считаться самовольной постройкой. В дальнейшем его можно будет узаконить через суд, но только в том случае, если нет нарушений законодательства и возражений от соседей. Может показаться, что это быстрее, чем заранее оформлять все документы. Но нужно помнить, что в суде придется оплатить госпошлину. Кроме того, быть готовым к тому, что Росреестр откажет в регистрации дома, и его придется сносить, а еще и заплатить штрафы: до 2000 рублей за нарушения регламентов строительства, до 5000 рублей за отсутствие уведомления о начале строительства и до 1,5% кадастровой цены участка, если на него не оформлена собственность.

Налоги и льготы

Владелец участка ИЖС обязан ежегодно платить земельный налог. Его размер будет отличаться в зависимости от категории собственника, региона и других параметров. Максимальный размер налога — 1,5% от кадастровой стоимости участка ИЖС. Окончательные ставки определяют власти муниципалитета, поэтому информацию по своему региону можно уточнить на официальном сайте администрации. Например, в Москве несколько таких муниципалитетов, информацию о них можно посмотреть на сайте Департамента территориальных органов исполнительной власти города Москвы.

По некоторым категориям участков максимальный налог составляет не более 0,3% их кадастровой стоимости. К ним, например, относятся:

• земли сельхозназначения или земли, которые входят в их состав;

• земли сельхозиспользования, которые используют в соответствии с их целями;

• земли с индивидуальными жилыми постройками на них;

• земли, на которых занимаются садоводством или ведут личное подсобное хозяйство, но при этом не используют для предпринимательства.

Важно! Если купить участок ИЖС и не зарегистрировать на нем жилой дом в течение 10 лет с момента покупки, придется платить повышенный налог — ставка вырастет вдвое. Срок по закону считают от даты регистрации права на участок. Если купили участок с другим целевым назначением, а в земли ИЖС его перевели позднее, десять лет начнут отсчитывать с момента внесения изменений в ЕГРН.

Окончательная сумма налога зависит от кадастровой стоимости участка, которую устанавливают региональные власти. Чтобы рассчитать самостоятельно размер налогового платежа, нужно кадастровую стоимость умножить на налоговую ставку своего региона. На практике это стоит делать только для ознакомления, так как ФНС ежегодно рассчитывает и начисляет налог, и отправляет налогоплательщику уведомление с получившейся суммой по почте или в личном кабинете налогоплательщика.

Платить земельный налог обязаны те, кто владеет участком:

• на праве собственности;

• на праве бессрочного пользования, то есть имеют право использовать землю по ее назначению неограниченный период времени;

• на праве наследования.

По уплате земельного налога есть два вида льгот. Федеральные льготы прописаны в Налоговом кодексе и их применяют на всей территории России. Основной из них можно назвать льготу, которая позволяет некоторым категориям граждан не платить налог за шесть соток. То есть, если льготник владеет участком площадью 12 соток, он может платить налог только за шесть из них.

Независимо от количества участков, получить льготу можно только по одному из них. Право на льготу имеют Герои России и СССР, полные кавалеры ордена Славы, инвалиды первой и второй групп, дети-инвалиды, Ветераны ВОВ и другие категории граждан. Полный список можно посмотреть в официальном документе закона.

Региональные льготы устанавливают муниципальные власти и власти городов федерального значения. Точную информацию о льготах своего региона можно посмотреть на сайте ФНС.

Важно! Если собственник участка имеет право на федеральные и региональные льготы, они суммируются между собой.

Помимо земельного налога нужно платить имущественный налог на сам дом. Точную ставку по своим параметрам можно рассчитать на сайте ФНС. Важно, что земельный налог не обязаны платить собственники участков в Сибири и на Дальнем Востоке, а также же те, кто относится к коренным малочисленным народам Севера.

Частые вопросы

Какие документы подтверждают собственность на участок ИЖС?

Подтвердить право на собственность могут следующие документы:

• акты органов государственной власти или органов местного самоуправления;
• договор купли-продажи или договоры других видов сделок;
• свидетельство о приватизации;
• свидетельство о праве наследования;
• судебный акт, вступивший в законную силу.

Однако, проще всего удостовериться в том, что земля принадлежит продавцу, с помощью выписки из ЕГРН. В ней указаны не только данные собственника, но и другие сведения об участке, которые будет полезно проверить перед покупкой.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке участка ИЖС?

За покупку земельного участка ИЖС можно получить налоговый вычет, но только в том случае, если соблюдены одновременно следующие условия:

• участок находится на территории РФ и предназначен для индивидуального строительства или на нем уже построен жилой дом;
• участок куплен у лица, которое не имеет прямого отношения к покупателю, то есть не является его родственником и т.д.;
• участок куплен на средства покупателя или он приобрел его в кредит и платит проценты за пользование кредитом;
• покупатель оформил право собственности на купленный участок и на дом, если он на нем расположен;
• покупатель является плательщиком НДФЛ по ставке 13%.

Важно! Получить вычет можно только если на участке построили жилой дом, или купили участок с построенным на нем домом. За покупку земли вычет не предусмотрен.

Вычет можно получить от фактической стоимости участка и дома, который на нем расположен, но общая сумма для вычета не должна превышать 2 млн рублей. Это значит, что максимум можно получить 260 тысяч рублей.

Чтобы получить вычет, нужны следующие документы:

• документы о праве собственности на землю и жилой дом;
• документы, подтверждающие расходы на покупку участка (договор купли-продажи или платежные документы);
• документы, подтверждающие расходы на покупку или строительство дома;
• кредитный договор, если на покупку была оформлена ипотека;
• справка 2-НДФЛ, подтверждающая уплату подоходного налога;
• заявление на получение вычета с указанием реквизитов, на которые ФНС перечислит деньги.

Подать документы можно как в налоговой, так и через бухгалтерию работодателя.

Как проверить участок ИЖС на юридическую чистоту?

В первую очередь нужно убедиться, что участок действительно принадлежит продавцу. В зависимости от года регистрации, это будут разные документы:

• с 21 января 1998 по 1 сентября 2013 года собственникам выдавали свидетельства о регистрации права собственности;
• с 1 сентября 2013 по 15 июля 2016 года собственники получали свидетельство о регистрации или выписку из ЕГРН;
• с 15 июля 2016 года по настоящее время собственникам выдают только выписку из ЕГРН.

Помимо подтверждения права собственности, из выписки можно узнать:

• учтенную площадь участка и его кадастровую стоимость;
• категорию ИЖС, статус земли и вид ее разрешенного использования;
• границы приобретаемого участка, его проводилось межевание;
• возможные сведения о водоемах или лесах в границах участка;
• о наличии арестов, обременений и залога на покупаемом участке;
• о расположенности земли в зоне с особыми условиями использования;
• о наличии или отсутствии решения об изъятии участка в собственность муниципалитета или государства.

Важно! Выписку из ЕГРН может заказать только ограниченный круг лиц, к которым покупатель участка не относится. Поэтому перед покупкой лучше попросить собственника получить такую выписку. Чем свежее она будет, тем лучше.

Можно ли вести сельскохозяйственную деятельность на участке под ИЖС?

На земельных участках, которые предназначены для индивидуального жилищного строительства, не допускается разведение сельскохозяйственных животных. Использовать участок можно только в соответствии с видом разрешенного использования. Чтобы заниматься животноводством, у земли должен быть вид разрешенного использования — «Ведение личного подсобного хозяйства». Изменить его можно через МФЦ, подав соответствующее заявление.

Какие факторы влияют на стоимость участка под ИЖС?

Их несколько:

• категория земель ИЖС и их целевое назначение;
• транспортная доступность и удаленность от крупных населенных пунктов;
• вид и качество почв;
• близость грунтовых вод;
• месторасположение внутри поселения ИЖС;
• наличие коммуникаций и их удаленность;
• состояние экологии;
• наличие или отсутствие большого количества деревьев;
• форма участка и наличие перепадов высот.

Самыми дорогими будут участки ИЖС правильной формы, без резких перепадов по высоте, расположенные недалеко от города. Однако есть исключения, например, участки ИЖС, попадающие под эти требования, площадью 1 гектар, можно купить от 100 тысяч рублей.

Как узаконить самовольную постройку на участке под ИЖС?

Если построили дом и не уведомили об этом заранее Комитет архитектуры и градостроительства, можно обратиться в районный суд, чтобы он признал право на самострой. Однако, нужно убедиться, что одновременно соблюдены следующие условия:

• на участке разрешено строительство жилого дома;
• постройка возведена с учетом действующих санитарных и градостроительных норм;
• возведенный дом не нарушает законные права и интересы других людей, а также не создает угрозы их здоровью и жизни.

Чтобы подтвердить соблюдение условий последнего пункта, скорее всего, потребуется заключение МЧС и Роспотребнадзора, а также заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций.

Если построенный дом нарушает права соседей, соседи могут подать иск. В нем они имеют право требовать привести строение в соответствие с положениями закона или снести. При этом Верховный суд называет снос крайней мерой, когда устранение нарушений не представляется возможным. Стороны конфликта могут договориться между собой и заключить мировое соглашение. Но суд признает его только в том случае, если на него пойдут все стороны конфликта. Если хотя бы один сосед не согласен, мировое соглашение невозможно.

Заключение

За последние несколько лет интерес к загородной недвижимости кратно возрос. В первую очередь это можно объяснить большим количеством поселков, появившихся на рынке недвижимости. Теперь людям не приходится выбирать между желанием жить в экологически чистом месте и развитой инфраструктурой. В большинстве современных поселков планируется не только постройка жилых домов, но и школы, больницы, магазины и другие предприятия.

Также стоит отметить и работающие госпрограммы, благодаря которым можно выгодно оформить ипотеку как на покупку участка за городом, так и строительство на нем жилого дома и нужных хозпостроек.