Строить нельзя запретить: особенности пунктуации при строительстве на сельхозземлях

Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый режим использования, что сильно влияет на процедуру строительства на таких участках.

Разбирая особенности строительства, важно понимать, что даже при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС), для которого в населенном пункте установлен самый облегченный режим, собственник не может строиться в любом месте на своем участке и также должен пройти процедуру согласования строительства жилого дома (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Понимая, что даже в случае ИЖС не все так просто в вопросах строительства, земли сельхозназначения процедуру строительства усложняют, за исключением земель ведения садоводства (которые в строительстве приравнены к ИЖС).

В составе земель сельскохозяйственного назначения, в вопросе процедуры строительства, выделяются (это не разделение по видам разрешенного использования):

земли сельскохозяйственного назначения, на которых отсутствуют сельскохозяйственные угодья. На этих землях разрешено строить здания, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в том числе жилые и садовые дома. На эти земли распространяется Градостроительный регламент, и в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) установлены параметры строительства;
земли сельскохозяйственного назначения, включающие в свой состав сельскохозяйственные угодья (пашни, пастбища, сенокосы). На этих землях капитальное строительство сильно ограничено. В силу ГрК РФ (статья 36) Градостроительный регламент на данные земли не распространяется, особенности строительства на таких землях определены в части 1.1 статьи 51 ГрК РФ, также на данные земли выдается Градостроительный план земельного участка (ст. 57.3 ГрК РФ).

Подводя итог по общим вопросам строительства на землях сельскохозяйственного назначения, можно отметить, что строительство разрешено даже на сельскохозяйственных угодьях, в том числе на такие участки выдается Градостроительный план земельного участка.

Разберем более подробно варианты строительства на наиболее сложных сельскохозяйственных землях, на тех, которые включают в свой состав сельскохозяйственные угодья.

Строительство жилого дома по правилам Федерального закона № 299-ФЗ от 02.07.2021 (в Тверской области запрещено Законом Тверской области № 2-ЗО от 25.02.2022 на всей территории, кроме городов Твери, Конаково, Кимры).
Строительство после процедуры изменения категории земельного участка – после изменения категории земельного участка на нем можно строить различные капитальные объекты в зависимости от измененной категории. В соответствии с Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» в земли населенных пунктов можно перевести даже особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья (в Тверской области правительством переведены десятки тысяч сельскохозяйственных земель).
Строительство на залесенных сельскохозяйственных землях, по правилам, установленным в Постановлении Правительства РФ № 1509 «Об особенностях использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения». К лесам на землях сельхозназначения относятся лесные насаждения и (или) древесно-кустарниковая растительность, находящиеся на земельных участках сельскохозяйственного назначения, на которых расположены леса площадью более 0,5 га с деревьями высотой более 5 метров и лесным растительным покровом, составляющим более 75% площади земельного участка, с показателями сомкнутости крон древесного и кустарникового яруса 0,8–1 при одновременном наличии указанных признаков.

Правительство РФ определило достаточно большое многообразие видов использования лесов на сельскохозяйственном участке, которые могут быть выбраны собственником. Эти варианты закреплены пунктами 1–8, 10, 10.1, 13–15 части 1 статьи 25 Лесного кодекса.

Собственник может оставить лес на своем участке, проредить, расчистить, сделать его удобным для нахождения в нем, также можно лес вырубить.

Более того, последствия применения данного обстоятельства предоставляют собственнику участка возможность строить здания, строения и сооружения, необходимые для производства, хранения и переработки продукции, в соответствии с целевым назначением такого земельного участка, в том числе фермерский жилой дом, без перевода такого земельного участка в другую категорию.

Также руководителем Центра правовой поддержки собственников проекта Алексеем Чернышовым было подготовлено два методических пособия: