Земельный блогер «Мой гектар»: фермеру для смены категории земли нужно пройти квест

Для фермера единственной законной возможностью по строительству капитальных объектов, необходимых для обработки сельхозземель, является процедура смены категории земель. То есть, перевод из земель с/х назначения в земли населённых пунктов или промышленности.

Независимый сертифицированный эксперт по антикоррупционной экспертизе правовых актов Алексей Чернышов, к которому мы обратились за комментарием, считает процедуру смены категории земель сельхозназначения крайне непрозрачной и затруднительной для реализации фермером своего замысла.

Начало положено в Правительстве РФ

В прямом смысле революционные изменения в апреле 2020 года озвучила заместитель председателя правительства РФ Виктория Абрамченко. По ее словам, от привычного деления всех земель на категории надо отказаться и заменить на зоны. Подтвердила зампред и невозможность строительства на с/х землях.

«Несмотря на то, что сельскохозяйственные земли сами являются донорами для любого развития и строительства, построить на этих землях, например, ферму, склад для готовой продукции, дом фермера или организовать ярмарку для реализации произведенной на этой земле продукции невозможно, - сказала Виктория Абрамченко.

В Российской Федерации сельскохозяйственные земли как отдельная категория занимают второе место по площади после земель лесного фонда. Их площадь почти в 20 раз больше площади всех населенных пунктов. Эти земли являются не только средством производства в сельском хозяйстве, но также и обеспечивают продовольственную безопасность государства, поэтому к сельхозземлям отношение стратегическое. При этом всем очевидно, что такой подход не должен мешать проектам по развитию населенных пунктов, для которых сельскохозяйственные земли являются донором.

Сложно ли фермеру поменять категорию землю

Эксперт-аналитик законодательства Алексей Чернышов признает прогрессивность заявления зампреда правительства Виктории Абрамченко. С той точки зрения, что изменения земельного законодательства в России назрели давно. И если вспомнить, что земельный кодекс был принят в 2001 году, очевидно, в нем не отражены актуальные потребности общества в использовании земель сельскохозяйственного назначения. Ситуацию сегодняшнего дня правдиво отражает процедура, регламентирующая перевод фермером земель с/х назначения в земли населенных пунктов или промышленности и она напоминает квест. Что происходит, когда фермер планирует развиваться на земле и решил сменить категорию? Эксперт предложил земельному блогеру проекта «Мой гектар» разобраться в вопросе на примере Тверской области. Чтобы опираться на практику.

О хождениях фермера за переводом земли

Пошагово ситуация выглядит следующим образом. Во-первых, подается заявление о внесении изменений в генеральный план (о включении данного земельного участка в черту населенных пунктов). Заявление подаётся в главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области. Правительством Тверской области определены требования как к самому заявлению, так и к порядку его подачи (постановление правительства Тверской области №238 от 20.05.2020г.).

По составу к заявлению необходимо приложить:

1. фрагмент карты границ населенных пунктов; перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского, муниципального округа (далее – округ) - с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования;
2. фрагмент карты функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения; параметры функциональных зон, а также сведения о планируемых для размещения в них объектах федерального значения, объектах регионального значения, объектах местного значения.
3. При этом фрагменты карт разрабатываются в соответствии с приказом Министерства экономического развития РФ от 09.01.2018 № 10 «Об утверждении требований к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения и о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 7 декабря 2016 г. № 793» в масштабе от 1:2 000 до 1:50 000, обеспечивающем читаемость местоположения площадных, линейных, точечных объектов, направляются на электронном носителе.
4. правоустанавливающие или право - удостоверяющие документы на земельный участок;
5. краткое описание существующих и планируемых для размещения объектов капитального строительства; предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства (этажность, планируемая площадь застройки);
6. информацию о сумме земельного налога за предыдущий календарный год, а также информацию о предполагаемой сумме земельного налога за текущий календарный год в случае внесения изменений в утвержденные документы территориального планирования;
7. финансово - экономическое обоснование реализации проекта, включающее в себя планируемый объем инвестиций с разбивкой по периодам инвестирования;
8. количество создаваемых рабочих мест, предполагаемый средний уровень заработной платы, ожидаемый объем налоговых поступлений в консолидированный бюджет Тверской области с разбивкой по видам налогов и годам в процессе инвестирования;
9. информацию об отсутствии задолженности по уплате налогов и сборов по месту нахождения организации, в интересах которой выступает заинтересованное лицо, а также по месту нахождения земельного участка (по состоянию на дату не ранее, чем за месяц до направления предложения);
10. информацию о сумме земельного налога за предыдущий календарный год, а также информацию о предполагаемой сумме земельного налога за текущий календарный год в случае внесения изменений в утвержденные документы территориального планирования;
11. в случае, если предложение направляется с целью включения в границы населенного пункта земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью более 0,5 га и на этом земельном участке планируются территории общего пользования. Такое предложение содержит перечень обязательств правообладателей земельных участков за счет собственных средств обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, необходимых для функционирования объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно - делового и иного назначения, и обеспечения жизнедеятельности граждан, в том числе сроки и очередность (этапность) осуществления мероприятий. Итак, уже на первом этапе у фермера сразу возникают расходы, связанные с подготовкой заявления. К слову, самостоятельно, без обращения в специализированную организацию никто правильно обращение не составит, в чем уже давно убедились предприниматели. При этом нет никаких гарантий, что заявление будет рассмотрено положительно.

Вице-премьер о непрозрачности процедуры

Переход к следующему этапу состоится после того, как главное управление архитектуры и градостроительной деятельности рассмотрит заявление и, если оно соответствует по составу постановлению правительства Тверской области №238 от 20.05.2020г., направит его на комиссию в правительство Тверской области. По итогам рассмотрения, правительство Тверской области принимает решение о подготовке генерального плана или заявление может быть отклонено. Если говорить в целом о системных препятствиях на пути к переводу земель, то, возвращаясь к тенденциям в земельном законодательстве, можно утверждать, что правительство РФ осведомлено полностью о проблемах, с которыми сталкиваются фермеры. Что вселяет оптимизм и надежду на решение вопроса забюрократизированности процесса.

«При этом уже сейчас необходимо решить главную проблему, которая напрямую связана с категориями земель и тормозит реализацию отдельных национальных проектов. Я говорю о процедуре перевода земель из одной категории в другую. Эта процедура непрозрачна, содержит в себе коррупциогенные факторы и требует коренного пересмотра, - сказала вице - премьер Виктория Абрамченко. Далее она пояснила, что речь не об угодьях или особо ценных землях в составе сельскохозяйственных земель, а о прочих землях, которые не представляют интереса для растениеводства.

Расходы, которые не обойти - на каждом этапе процедуры

В продолжение описания похождений фермера, разбираемся дальше. Если комиссия положительно рассмотрела заявление, направила его в правительство Тверской области и там принято решение о подготовке генерального плана, то автоматически возникает вопрос о самом проекте генерального плана. При отсутствии в бюджете денег на разработку проекта генерального плана, решение «ложится на плечи» заявителя, который обращается в специализированную организацию. Затем разработанный проект для проверки на соответствие нормам градостроительного и земельного законодательств направляется в региональное главное управление архитектуры. Выверенный проект дальше по этапу перемещается на согласование в правительство Тверской области посредством размещения на федеральном сайте ФГИС ТП с извещением, согласование по нему координирует главархитектура. По итогам согласования и рассмотрения проекта на межведомственной комиссии под председательством губернатора, правительством принимается решение об утверждении данного проекта. В случае включения в черту, решение будет являться основанием для изменения категории земельного участка. Общественное обсуждение по проекту инициирует и проводит главное управление архитектуры, по его результату оформляется протокол и заключение (проходит только применительно к территории, представленной в разработанном проекте). Затем описание границ населенного пункта вместе с решением об утверждении генерального плана, правительство региона направляет на кадастровый учет в федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Изменение категории земли в ЕГРН произойдет в момент постановки на кадастровый учет границ населенного пункта. Теперь можно будет заказать кадастровую выписку с новой категорией – обратите внимание, что вид разрешенного использования на данный момент еще не изменен.

Период перевода в другую категорию длится годами

В итоге средний срок с момента подготовки фермером заявления до получения кадастровой выписки с новой категорией составляет 2 года. Предприниматель несет в этот период финансовые затраты, сопоставимые по стоимости строительства, например, овощехранилища. Еще раз подчеркнем, что вид разрешенного использования на данный момент еще не изменен и не может быть изменен, так как необходимо вносить изменения в правила землепользования и застройки, без которых не изменить вид использования и не получить разрешение на строительство. Описав вот такой своеобразный «фермерский квест» мы понимаем, насколько процедура изменения категории земель с/х назначения в иные категории для малого предпринимательства затруднительна и почему она реализуется в основном крупными агрохолдингами.

О позитивной динамике

Поэтому фермерами горячо приветствуется тот опыт, который в данном вопросе прошла Московская область. Где после передачи полномочий с уровня муниципалитетов на уровень правительства, был реализован ряд важных решений. Например, проанализирована вся территория Московской области и установлены зоны, где фермеры строят капитальные объекты без смены категории. В Тверской области также забрали полномочия у муниципалитетов (закон Тверской области №89-Зо от 20.12.2019 «О перераспределении отдельных полномочий в области градостроительной деятельности между органами местного самоуправления муниципальных образований Тверской области и органами государственной власти Тверской области»), передав на уровень региона. Уверены, положительный опыт Московской области в полном объеме будет применен в этом регионе присутствия поселков проекта «Мой гектар». И для малого предпринимательства появятся аналогичные условия по строительству капитальных объектов, необходимых для обработки с/х земель.

Автор статьи: Земельный блогер "Мой гектар"