Как продать земельный участок без строений в 2025 году: полная пошаговая инструкция

Содержание статьи

• Можно ли продать «голую» землю и что говорит закон?
• Шаг 1. Предпродажная подготовка: собираем и проверяем документы на участок
• Шаг 2. Межевание и кадастровый учет: нужно ли делать и когда?
• Шаг 3. Определение цены и поиск покупателя
• Шаг 4. Заключение договора и проведение сделки
• Шаг 5. Регистрация перехода права собственности в Росреестре
• Налоги и расходы при продаже пустого участка: кто, когда и сколько платит

• Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продать «голую» землю и что говорит закон?

Давайте сразу к делу. Краткий ответ: да, продать земельный участок без каких-либо строений на нем абсолютно законно. Ни один нормативный акт этого не запрещает. Но, как это всегда бывает с недвижимостью, здесь есть масса нюансов.

Краткий ответ: да, можно! Ключевые условия для сделки.

Чтобы ваша сделка в принципе могла состояться, должны быть выполнены 3 железных условия:

1. Участок принадлежит вам. У вас есть документ, подтверждающий ваше право собственности.
2. Участок четко определен. Он стоит на кадастровом учете, и у него есть уникальный кадастровый номер.
3. Участок «чист». На нем нет арестов, судебных запретов на регистрационные действия или других обременений, делающих продажу невозможной.

Звучит просто? На практике каждый из этих пунктов — потенциальное минное поле.

Законодательная база: Земельный и Гражданский кодексы РФ.

Мы не будем мучить вас номерами статей. Важно понимать суть. Ваши главные ориентиры — это Земельный кодекс РФ, который регулирует все, что связано с землей как таковой, и Гражданский кодекс РФ, который описывает правила самой сделки купли-продажи. Все процедуры регистрации прав и учета участков курирует один главный орган — Росреестр. Запомните это название, вы будете сталкиваться с ним на каждом шагу.

Шаг 1. Предпродажная подготовка: собираем и проверяем документы на участок

Это самый скучный, но самый важный этап. Любая ошибка здесь — это гарантированная приостановка сделки в Росреестре через месяц. Отнеситесь к этому как к генеральной уборке.

Правоустанавливающие документы: что должно быть на руках? (договор, наследство и т.д.)

Ваша задача — найти документ, на основании которого вы стали собственником. Это может быть:

• Договор купли-продажи (если вы участок купили).
• Свидетельство о праве на наследство (если получили по наследству).
• Договор дарения.
• Решение суда.

• Акт о предоставлении участка от местной администрации (для старых участков).

Частая ошибка: считать, что старая синяя или розовая «зеленка» (свидетельство о государственной регистрации права) — главный документ. Нет. С 2016 года главным подтверждением права является запись в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). Свидетельства уже не выдают, и они не требуются для сделки.

Выписка из ЕГРН: как заказать и что в ней проверить (обременения, аресты).

Забудьте о словах риелтора или продавца. Единственный источник правды о вашем участке сегодня — свежая выписка из ЕГРН. Заказать ее можно за 5 минут через Госуслуги или напрямую на сайте Росреестра (стоит это несколько сотен рублей).

Получив выписку, вы должны проверить ключевые разделы:

1. Раздел 1: все данные об участке (адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель). Убедитесь, что площадь совпадает с вашими ожиданиями.
2. Раздел 2: данные о правообладателе. Проверьте ФИО, паспортные данные.
3. Самый важный раздел — «Ограничения прав и обременения объекта недвижимости». Если там стоит отметка «не зарегистрировано» — выдыхайте. Если там указана ипотека, аренда, арест — это ваш «стоп-сигнал». Сделку провести нельзя, пока обременение не будет снято.

Проверка на наличие ограничений и сервитутов.

Некоторые ограничения не всегда очевидны из базовой выписки. Например, часть вашего участка может попадать в охранную зону ЛЭП или газопровода. Это значит, что строить там ничего нельзя, и это резко снижает его ценность.

Совет: перед продажей закажите на сайте Росреестра онлайн-сервис «Узнать об ограничениях на земельный участок». Также крайне полезно посмотреть на публичную кадастровую карту — там эти зоны часто отображаются графически. Это убережет вас от очень неприятных разговоров с покупателем в будущем.

Шаг 2. Межевание и кадастровый учет: нужно ли делать и когда?

А вот и главный камень преткновения для 90% собственников. Если ваш участок не имеет четко установленных границ (не отмежеван), считайте, что вы продаете не землю, а воздух.

Что такое межевание и почему без него продать участок почти невозможно?

Межевание — это процесс определения точных координат вашего участка на местности и их юридическое закрепление. Участок без межевания — это как автомобиль без VIN-номера. Вроде объект продажи есть, но какой именно — непонятно.

Раньше на это закрывали глаза. Но сегодня ни один здравомыслящий покупатель, особенно с ипотекой, не купит участок без четких границ. Банк просто не одобрит такой объект. Продать неразмежеванный участок можно, закон этого прямо не запрещает, но круг покупателей сузится только до самых отчаянных инвесторов.

Как провести межевание: пошаговый процесс и выбор кадастрового инженера.

Это не так страшно, как звучит. Процесс состоит из нескольких микро-шагов:

1. Выбор кадастрового инженера. Не ищите самого дешевого. Ищите в реестре кадастровых инженеров на сайте Росреестра. Смотрите на опыт и отсутствие дисквалификаций.
2. Заключение договора. Внимательно читайте, что входит в стоимость: выезд, замеры, подготовка акта согласования границ, формирование межевого плана.
3. Выезд инженера и замеры. Он с помощью специального оборудования (GPS/ГЛОНАСС-приемники) определит поворотные точки вашего участка.
4. Согласование границ с соседями. Самый конфликтный этап. Инженер готовит акт, который должны подписать все смежные соседи. Если кто-то не согласен — путь только один - в суд.
5. Получение межевого плана. Это финальный документ на диске, который готовит инженер.

Уточнение границ и постановка на кадастровый учет.

С этим диском вы или ваш кадастровый инженер идете в МФЦ и подаете заявление в Росреестр об уточнении границ земельного участка. Через 7-10 рабочих дней в ЕГРН вносятся изменения, и ваш участок из «декларированного» превращается в «учтенный». Поздравляем, его ценность и ликвидность только что сильно выросли.

Шаг 3. Определение цены и поиск покупателя

Теперь, когда у вас порядок с документами, можно говорить о деньгах.

Факторы, влияющие на стоимость участка (локация, коммуникации, ВРИ).

Забудьте о цене, за которую купил сосед 5 лет назад. Реальная цена складывается из десятков факторов прямо сейчас:

• Локация: удаленность от города, транспортная доступность.
• Коммуникации: есть ли по границе участка электричество, газ, водопровод? «Газ по границе» и «газ в 100 метрах» — это две разные цены.
• Вид разрешенного использования (ВРИ): самый ценный — ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Участки в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) обычно дешевле.
• Форма и рельеф: прямоугольный ровный участок всегда дороже кривого и овражистого.

• Подъездные пути: асфальт до участка или 3 км по глине после дождя?

Методы оценки: самостоятельный, с помощью риелтора, онлайн-калькуляторы.

Самый простой и действенный метод для новичка:

1. Откройте Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость.
2. Найдите 10-15 участков в вашей локации с похожими параметрами (площадь, ВРИ, коммуникации).
3. Вычеркните самые дорогие и самые дешевые предложения.
4. Из оставшихся выведите среднюю цену за сотку. Это и есть ваша рыночная отправная точка.

Эффективное объявление о продаже: фото, описание, площадки для размещения.

• Фото: сделайте фото в солнечный день. Сфотографируйте участок с 4 углов, подъездную дорогу, ближайший столб с электричеством. Если рядом есть лес или река — обязательно покажите это.
• Описание: напишите честно. Укажите кадастровый номер — это признак серьезного продавца. Опишите все плюсы, но не скрывайте и минусы (например, «дорогу зимой чистят, но не каждый день»). Честность подкупает.

• Площадки: Циан, Авито, Домклик, Яндекс.Недвижимость. Это ваш джентльменский набор.

Шаг 4. Заключение договора и проведение сделки

Итак, покупатель найден. Начинается самая нервная часть — оформление.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и задаток: как себя обезопасить.

Если покупатель просит время (например, на одобрение ипотеки), обязательно заключайте ПДКП. В нем вы фиксируете цену, сроки выхода на основную сделку и, главное, берете задаток (не аванс!).

Важный нюанс: задаток, в отличие от аванса, имеет штрафную функцию. Если покупатель передумал — задаток остается у вас. Если передумали вы — вы обязаны вернуть его в двойном размере. Это дисциплинирует обе стороны.

Основной договор купли-продажи (ДКП): обязательные пункты.

Можно скачать шаблон в интернете, но лучше доверить его составление юристу или риелтору. В договоре обязательно должны быть:

• Полные данные продавца и покупателя.
• Полное описание участка (кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель).
• Цена участка.

• Указание на отсутствие обременений.

Совет: никогда не соглашайтесь на просьбу покупателя занизить реальную стоимость в договоре, чтобы он «сэкономил на налогах». Если сделка по какой-то причине будет расторгнута, вы сможете претендовать на возврат только той суммы, что указана в ДКП. Это колоссальный риск.

Нотариальное заверение сделки: когда оно обязательно?

В большинстве случаев ДКП на землю можно заключить в простой письменной форме. Нотариус обязателен, если вы продаете:

• Долю в праве на участок.

• Участок, принадлежащий несовершеннолетнему или недееспособному лицу.

Даже если закон не требует, мы советуем идти к нотариусу. Он проверит чистоту сделки, составит договор и отправит документы на регистрацию. Это дороже, но в разы безопаснее.

Безопасные расчеты: аккредитив, сервис от банка или наличные?

Забудьте про передачу наличных в машине. Это прошлый век. Сегодня есть цивилизованные способы:

• Аккредитив: покупатель кладет деньги в банк на специальный счет. Вы получите их только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права. Самый безопасный метод.
• Сервис безопасных расчетов (от Сбера, например): аналог аккредитива, только проще и дешевле.

• Банковская ячейка: чуть устаревший, но рабочий метод.

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности в Росреестре

Финальный рывок. Вы с покупателем подписали ДКП и определились с расчетами.

Пакет документов для подачи в Росреестр (через МФЦ или онлайн).

Вы вместе с покупателем идете в ближайший МФЦ. С собой нужно иметь:

• Договоры купли-продажи (обычно 3 экземпляра).
• Паспорта обеих сторон.
• Квитанцию об оплате госпошлины (платит покупатель).

• Нотариальное согласие супруга(и) на продажу, если участок покупался в браке.

Сотрудник МФЦ все примет и выдаст вам опись с номером дела.

Сроки регистрации и получение финальных документов покупателем.

Стандартный срок регистрации — 7-9 рабочих дней. Если сделка нотариальная или электронная — 1-3 дня. Отслеживать статус можно по номеру дела на сайте Росреестра. После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН, где он уже указан новым собственником. В этот момент раскрывается аккредитив, и вы получаете свои деньги. Сделка завершена.

Налоги и расходы при продаже пустого участка: кто, когда и сколько платит

Продать — это полдела. Важно не остаться должным государству.

Налог на доходы (НДФЛ) 13%: когда продавец обязан его платить?

Вы должны заплатить 13% с дохода от продажи, если владели участком меньше минимального срока. Доход — это разница между ценой продажи и ценой покупки (если вы можете ее подтвердить документально).

Случаи, когда налог платить не нужно (минимальный срок владения).

Вы освобождаетесь от уплаты налога, если владеете участком:

• Более 3 лет, если вы его получили в наследство, в подарок от близкого родственника, по приватизации или это ваше единственное жилье (для земли — единственная недвижимость).

• Более 5 лет — во всех остальных случаях (например, если вы его просто купили).

Прочие расходы: госпошлины, услуги нотариуса, риелтора, кадастрового инженера.

Заранее заложите в бюджет расходы:

• Госпошлина: 350 руб. (платит покупатель).
• Межевание: 10 000 - 30 000 руб. (в зависимости от региона и сложности).
• Услуги нотариуса: 5 000 - 25 000 руб.
• Комиссия риелтора: 2-5% от стоимости.

• Аккредитив: 2 000 - 5 000 руб.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продать участок, который находится в долевой собственности?

Да, но это сложнее. Вы обязаны сначала письменно предложить выкупить вашу долю другим собственникам по той же цене. Только если они откажутся или не ответят в течение месяца, вы можете продавать долю постороннему лицу. Сделка в этом случае подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Как продать землю, полученную по наследству?

Процедура та же, но есть нюанс с налогами. Минимальный срок владения (3 года) для освобождения от НДФЛ отсчитывается не с момента получения вами свидетельства о наследстве, а с даты смерти наследодателя. Это важно.

Что делать, если на участке есть старый фундамент?

Это юридическая ловушка. Если фундамент капитальный и его можно счесть объектом незавершенного строительства, его нужно либо регистрировать в Росреестре и продавать вместе с участком, либо получать документы о сносе. Продажа участка с «неучтенкой» может привести к приостановке сделки.

Можно ли продать участок ИЖС или СНТ без строений? В чем разница?

Да, можно и тот, и другой. Ключевая разница для покупателя: на участке ИЖС можно построить полноценный жилой дом, прописаться в нем и получить почтовый адрес. В СНТ с этим могут быть сложности, хотя «дачная амнистия» многое упростила. Поэтому участки ИЖС при прочих равных всегда дороже.

Покупатель с ипотекой. Какие особенности сделки с землей?

Будьте готовы к тотальной проверке со стороны банка. Они потребуют не только свежую выписку и межевание, но и отчет об оценке участка от аккредитованной компании. Это может затянуть сделку на 2-3 недели, но для вас это плюс — участие банка гарантирует юридическую чистоту и безопасность расчетов.

Мнение эксперта «Мой Гектар»:

Эксперт: Олег Киреев, Директор по развитию Сервисной компании «Мой гектар».

Заместитель председателя Союза садоводов по Москве и МО, директор дорожно-строительного управления Сервисной компании «Мой гектар».

«Главное изменение последних лет — земля перестала быть просто товаром. Она стала полноценным юридическим объектом со своей цифровой историей в Росреестре. Идеальные документы и четкие границы — это уже не преимущество, а базовое требование рынка. Инвестируйте в предпродажную подготовку — это сэкономит вам в разы больше на этапе торга и оформления».

Использованные источники

1. Земельный кодекс Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации.

4. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). rosreestr.gov.ru