Как определить ликвидность недвижимости

Говоря о хорошей квартире, эксперты всегда добавляют «ликвидная», а слово «неликвид» характеризует жильё, которое сложно продать. Рассказываем, что такое ликвидность недвижимости и как её можно повысить.

Содержание статьи

• Ликвидность жилья: что это такое простыми словами
• Кому важна ликвидность недвижимости
• Что влияет на ликвидность жилья
• Как повысить ликвидность недвижимости

• Главное

Ликвидность жилья: что это такое простыми словами

Сначала разберёмся, что такое ликвидность товара в принципе.

Ликвидность — это характеристика актива — того, чем вы владеете: насколько быстро его можно продать по рыночной цене. Ликвидный товар всегда можно реализовать без скидки: на него есть большой спрос.

Объясним простым языком. Если вы покупаете товар, а через какое-то время легко продаёте по рыночной стоимости — это ликвидный товар. Например, валюта, которую принимают в большинстве стран, — это ликвидный актив: вы можете обменять её на рубли в любой момент и в любой стране по понятному курсу. Хороший автомобиль популярной надёжной марки — тоже ликвидный товар: его быстро купят по адекватной рыночной цене.

Неликвид — противоположное понятие. Это актив, который придётся продавать либо долго, либо предложив скидку. Например, коллекция марок или костюм малоизвестного дизайнера: ценителей такого товара надо либо долго искать, либо предложить скидку обычному покупателю.

В недвижимости действуют те же характеристики ликвидности, ведь жильё — это и актив, и товар.

Ликвидная недвижимость — это объекты, которые можно быстро продать без скидки, по рыночной стоимости.

Пример ликвидного актива — студия в новом доме от хорошего застройщика, у метро. На студии всегда есть спрос, в них можно жить, их можно быстро сдать, хороший застройщик обеспечил отличную инфраструктуру внутри дома и вокруг, а близость метро — большой плюс локации. На такую квартиру не надо давать скидку: если её не купит по рыночной стоимости первый покупатель, то точно купит следующий. Долго ждать не придётся.

А вот деревянный дом на окраине города, пусть даже со статусом ИЖС и с хорошими соседями, ликвидным назвать сложно. Без скидки продать его будет непросто: покупатель должен быть готов тратить дополнительные деньги на содержание старого дома и иметь автомобиль — иначе сложно добираться до центра.

Кому важна ликвидность недвижимости

О ликвидности жилья стоит задуматься каждому покупателю.

Для инвесторов в недвижимость ликвидность — главная характеристика объекта. Такие квартиры так и называются — инвестиционными. На растущем рынке, когда жильё дорожает, это надёжный актив. К тому же он приносит деньги ещё и от сдачи жилья в аренду.

Ликвидность важна не только при покупке квартиры в инвестиционных целях, но и когда вы покупаете жильё для себя, чтобы в нём жить. Через время вам может понадобиться продать эту квартиру — например, чтобы переехать в другой район или чтобы купить жильё попросторнее. Хорошо, если вам удастся сделать это быстро, не предлагая большую скидку.

Рассказываем, что влияет на ликвидность недвижимости и как можно самостоятельно понять, ликвидную квартиру вы выбрали для покупки или нет.

Что влияет на ликвидность жилья

Расположение

Район и окружение очень сильно влияют на ликвидность квартиры или дома.

Какие параметры повышают ликвидность:

• Транспортная доступность. Близость к метро, остановкам, возможность доехать по хорошей дороге и разными способами повышают ликвидность. Квартира в 5 минутах от метро продаётся быстрее, чем в 20 минутах пешком.

• Разнообразная инфраструктура. Какие объекты есть вокруг: одно дело — пара магазинов и парикмахерская в новом районе, другое — удобства «пятиминутного города», когда в шаговой доступности есть всё для жизни.

• Зелёные зоны и экология. Парк, скверы, променад рядом с домом положительно сказываются на ликвидности квартиры. Это может быть не городской парк, а благоустроенный двор в самом ЖК: главное, чтобы было где погулять, отдохнуть, встретиться с друзьями и пообщаться на свежем воздухе, в красоте и чистоте.

• Образовательные или транспортные объекты рядом. Иногда ликвидность квартиры может повысить крупный объект, построенный неподалёку. Например, студия в доме недалеко от крупного университета будет очень ликвидна, её будут счастливы снять студенты, а инвесторы — рады её у вас купить.

• Перспективы развития района. Если город объявил о строительстве станции метро, квартиры во всех домах в радиусе пары кварталов вокруг становятся более ликвидными. Спрос на них будет выше.

ВАЖНО

Высоколиквидные объекты дорожают быстрее, чем низколиквидные.

Тип недвижимости

Разные типы недвижимости имеют разную ликвидность.

• Студии и однушки. Это самое универсальное жильё: в нём может жить как один человек, так и пара, его чаще всего арендуют и оно дешевле семейной квартиры из-за меньшей площади. У студий и однушек высокая ликвидность.

• Двух- и трёхкомнатные квартиры. Они менее ликвидны, но тоже популярны на рынке, на них есть спрос среди семейных покупателей.

• Многокомнатные квартиры. Ликвидность 4-комнатных квартир ниже: столько комнат нужно далеко не каждому, да и стоят такие квартиры дороже.

• Загородные дома. Покупателя на загородный дом приходится искать дольше, чем на однушку. Но многое зависит от локации и инфраструктуры, от транспортной доступности этого дома.

• Земельные участки. Ликвидность земли зависит от её категории и коммуникаций. Участок с проведёнными коммуникациями гораздо ликвиднее пустого поля.

Технология строительства дома

Старый фонд

Такие квартиры могут быть как ликвидными, так и нет. Если речь идёт о старом фонде Москвы и Петербурга, бывших доходных домах на главных магистралях города, да ещё и после капремонта, — это очень ликвидное жильё. Такие дома простоят ещё долго, у них отличные эксплуатационные характеристики: толстые стены, хорошая тепло- и звукоизоляция, высокие потолки. Если же речь о старом фонде на окраине города, дом не представляет культурной ценности и капремонта не было давно, то его состояние, скорее всего, не лучшее, большой процент износа, и ликвидность здесь будет низкой.

Хрущёвки

Квартиры в хрущёвках — не самое востребованное жильё. Ликвидность у них низкая из-за плохих эксплуатационных характеристик: швы требуют замены, стены нужно утеплять, а звукоизоляция слабая — слышно соседей. Ликвидность таких квартир поддерживается в основном за счёт цены: это одни из самых доступных квартир на рынке.

Брежневки

Их характеристики чуть лучше, чем у хрущёвок, ликвидность выше. Но в целом проблемы те же: дома требуют утепления и ремонта.

Дома, построенные за последние 30 лет

В этой категории много разных домов: строительство с начала 1990-х уже не было унифицировано. Современные новостройки с высоким уровнем энергоэффективности, построенные по новым технологиям надёжным застройщиком, — это самое ликвидное жильё.

Состояние и ремонт

Ремонт — это не только эстетика и привлекательность квартиры или дома. Это ещё и необходимость вкладывать свои деньги и силы после покупки. Далеко не все покупатели готовы к этому.

Квартира с современным хорошим ремонтом продаётся лучше, чем квартира без ремонта. Промежуточный вариант, квартира с ремонтом под отделку, имеет среднюю ликвидность: покупателю остаётся только выбрать ламинат и обои по своему вкусу, но многих перспектива ремонта может отпугнуть.

Этаж

Квартиры на 1-м этаже менее ликвидны, чем квартиры на более высоких этажах. В старых домах, где может протекать крыша, низкая ликвидность и у квартир на последнем этаже. В новых домах квартиры на последнем этаже, наоборот, могут цениться даже выше: крыша не течёт, соседей сверху нет.

Юридическая чистота

Сложности с документами или тёмные пятна в истории квартиры тормозят сделку, покупатели боятся рисков.

Ликвидность повышают:

• Полный пакет документов: свидетельство о собственности, выписка ЕГРН.
• Отсутствие обременений, таких как ипотека, арест, долги.
• Один собственник — сделка быстрее и проще.
• Нет несовершеннолетних собственников и сложных наследственных историй.

ВАЖНО

Говоря о ликвидности, мы всегда имеем в виду, что квартира выставляется на продажу по рыночной цене. Если цена завышена или занижена, понятие ликвидности не работает: в первом случае квартира не продастся, потому что за неё просят слишком много, а во втором продавец получит не ту сумму, на которую мог рассчитывать. Говорить о ликвидности в этих случаях сложно.

Как повысить ликвидность недвижимости

Есть параметры, которые изменить сложно: если квартира находится далеко от метро, да ещё и в старом доме с высокой степенью износа, её ликвидность будет низкой. Но есть характеристики, на которые реально повлиять.

Сделать косметический ремонт

Состояние квартиры «въезжай и живи» повышает ликвидность: покупатель может заехать сразу после покупки, а инвестор может сразу заселить в неё нанимателей, не теряя времени и денег.

Обновить нужно всю старую отделку: обои, линолеум или ламинат, двери и сантехнику, если они в плохом состоянии.

Собрать документы

Убедитесь, что собраны все нужные документы, снимите обременения. Если несколько собственников — заранее получите согласие всех. Чем меньше юридических подводных камней, тем быстрее проходит сделка.

Правильно оценить квартиру

Завышение цены резко снижает шансы продать квартиру. Это относится к любому жилью, но особенно — к недвижимости со средней и низкой ликвидностью.

Оценить квартиру нужно грамотно и трезво. Можете оставить небольшой запас на торг: это также повысит шансы продать жильё.

Подготовиться к показам

Перед тем как начать проводить показы, сделайте уборку, вкрутите недостающие лампочки, выбросьте всё старое и лишнее и максимально обезличьте квартиру, убрав личные вещи.

Главное

— Ликвидность — это показатель, говорящий о том, как быстро можно продать недвижимость по рыночной цене.

— Высоколиквидная недвижимость — это актив, который можно превратить в деньги без лишних усилий. Она всегда востребована, её покупают охотнее и дороже.

— На ликвидность влияют разные факторы: локация, количество комнат, возраст дома и ремонт.

— Оценивать ликвидность квартиры важно не только инвесторам, но и тем, кто покупает жильё, чтобы в нём жить. Высоколиквидные квартиры дорожают быстрее, чем низколиквидные.

— Квартиру можно сделать более ликвидной, если провести косметический ремонт, заранее собрать документы и правильно подготовиться к продаже.

Источник - ЦИАН