Проект «Мой гектар» в эфире на радио «Серебряный дождь»

30 ноября 2023 года директор по развитию проекта «Мой гектар» Игорь Калинин принял участие в прямом эфире на радио «Серебряный дождь», где ответил на самые актуальные вопросы ведущего Виктора Набутова и радиослушателей.

В. Набутов — Доброе утро под Серебряным дождем, я Виктор Набутов с большим удовольствием представляю и приветствую сегодняшнего гостя — это Игорь Калинин, директор по развитию проекта «Мой гектар». Игорь, здравствуйте. «Мой гектар» — много баннеров, гиперссылок, которые должны побуждать нас к строительству собственного поместья, к загородной жизни на больших земельных участках. Я прав в этом? Переезжать из городов за город, на природу?

И. Калинин — Все верно именно так. Пользуясь случаем, хочу поблагодарить, что пригласили меня в студию. Я обожаю вашу радиостанцию и часто ее слушаю и пришел не с пустыми руками.

В. Набутов — Принесли нам земли с гектара?

И. Калинин — Скоро Новый год, в подарок вам Иван-чай собственного производства, результат того, что земля должна работать, приносить прибыль и давать свои дивиденды. Пейте на здоровье!

В. Набутов — Спасибо большое. Ребят, +7 903 796 333 номер для ваших сообщений в WhatsApp или комментируйте нашу трансляцию в ютубе. У нас абсолютно честный с Игорем будет разговор, о том что же такое на самом деле проект «Мой гектар». Для кого он, сколько нужно будет вложить, что с инфраструктурой на этих участках, они бывают разные, можно ли переводить землю? Все интересующие вас вопросы сегодня прозвучат, поэтому присылайте свои вопросы, если я что-то забуду уточнить. Я как раз потенциальный покупатель, люблю землю и привыкаю, тянусь к ней. В этом году в России будет установлен новый рекорд по вводу нового жилья 104 млн квадратных метров, такая цифра была названа В.В. Путиным на встрече с главой Минстроя РФ И. Э.Файзуллиным. Уже было несколько эфиров на тему строительство, по ситуации, в целом, на рынке недвижимости, где выяснилось, что в этих 104 млн заложено индивидуальное жилищное строительство, оно и позволило реализовать такие рекордные объемы. Ваш проект именно про это, расскажите коротко про географию проекта.

И. Калинин — Мы берем только Центральный федеральный округ — это 514 тысяч гектаров Северо-Западного направления. Северо-Запад хорош с точки зрения экологии, два скоростных шоссе — Ленинградское и Новорижское. Таким образом, с точки зрения транспортной доступности — очень удобно, это Московская область и преимущественно Тверская область.

В. Набутов — А что еще?

И. Калинин — На текущий момент все. Причем Тверской регион — это крутые места, все их знают: Завидово, Валдай, Селигер, Вазузское водохранилище, сейчас это район Малого Золотого кольца — район Старицы, Калининский район, территория расположенная ближе к самой Твери. То есть очень интересные места, места силы с уникальными природой и историей.

В. Набутов — Понятно, у вас в качестве рекламных слоганов гектар за 100 000 рублей, за 1000 долларов, условно говоря, выглядит достаточно сладко. Даже с учетом перспективы строительства дома, сейчас вариантов огромное количество, все равно это значительнее выгоднее, чем покупать квартиру, даже в каких-нибудь Химках. Я понимаю, могут быть разные обстоятельства по работе, но тем не менее, есть скоростное шоссе, ты может жить примерно за 70 километров от Москвы. Какая удаленность от Москвы минимальная?

И. Калинин — Минимальное расстояние до наших поселков 120 километров.

В. Набутов — Даже при такой удаленности, в принципе, по платной трассе можно ездить на работу.

И. Калинин — Это где то час дороги.

В. Набутов — Где-то 1 час сейчас. 100 тысяч, это далеко не единственная цена у вас. Сначала я думал, что у вас все по 100 тысяч. Зашел на ваш сайт, а тут и 500, 300 тысяч и миллион. Какой у вас диапазон цен?

И. Калинин — Диапазон цен от 100 тысяч рублей. Мы все-таки делаем акцент на том, что проект должен быть доступным и народным. То есть не только для жителей Москвы и Московского региона, в регионах меньше зарабатывают.

В. Набутов — Даже для Твери сто тысяч рублей это нормально.

И. Калинин — Это доступно. Вы знаете, если честно, мы вчера с коллегами общались и я понимаю, почему до сих пор мы не повысили цены. Вчера приняли сложное решение, что с 2024 года мы будем повышать цены, потому что все проиндексировалось.

В. Набутов — На сколько?

И. Калинин — Минимум 40-50%, потому что за последнее время в цене выросло все: обслуживание самой земли, так как дизель стал дороже, запчасти стали дороже, соответственно, и вспахать гектар земли стало дороже.

В. Набутов — Мы сейчас вот к этому придем.

И. Калинин — Поэтому сейчас мы продаем последнее 100 участков за 100 тысяч рублей. С 1-го января мы уже будем выходить с другой ценой.

В. Набутов — Это где?

И. Калинин — Это разные локации могут быть: Валдай — поселок «Междуречье на Валдай», Новорижское направление в сторону Пскова.

В. Набутов — Мне Валдай тоже близко, я ленинградец, поэтому я ежу и через Валдай. Но это уже не 100 километров, где-то 250 километров.

И. Калинин — Это уже 250-300, даже 400 километров. Очень много людей, кто интересуется такими чистыми экологическими местами. Если говорить про среднюю цену, то вы правы — это 300-400-500 тысяч рублей за гектар.

В. Набутов — Гектар, это столько соток?

И. Калинин — Это 100 соток, не так много для фермерства, но достаточно большой объем земли для того, чтобы дачу построить, парники поставить, теплицу и чем-нибудь попробовать еще и позаниматься.

В. Набутов — Мы сейчас дойдем до этого, для чего нам нужен гектар, есть какие-то у нему обременения? Потому что, естественно, люди об этом спрашивают. Я напоминаю, +7 903 796 333 для ваших WhatsApp сообщений к Игорю Калинину, директору проекта «Мой Гектар», самого известного проекта по освоению земли после Арктического и Дальневосточного гектаров.

Далее поговорим о том, сельхоз — это земли и можно ли менять назначение земли? Можно ли строить на них постоянные строения? Что с коммуникациями, дорогами, электричеством? Что должно быть заложено, в конечном счете, в стоимость такой земли? На сколько выгодно инвестировать в эти участки как инвестору? Надо ли их косить и обрабатывать?

ПАУЗА

В. Набутов — Мигранты покупают землю?

И. Калинин — Только под индивидуальное жилищное строительство. Сельхозземлю могут купить только граждане РФ.

В. Набутов — Кто являются покупателями ваших земель?

И. Калинин — 70% москвичи, 30% это местные жители и жители со всей России.

В. Набутов — Вопрос из чата — после приобретения земли есть какие-то ссуды для строительства и развития хозяйства?

И. Калинин — Ссуды — это имеется ввиду какие то виды кредитования?

В. Набутов — Да.

И. Калинин — Да, сейчас программа работает.

В. Набутов — Можете накидать какие-то варианты? О каких процентов идёт речь?

Какие организации этим занимаются?

И. Калинин — Есть несколько программ, начиная от сельской потеки, к примеру там 2,9%. Сельская ипотека сейчас опять работает. Есть программа, которая работает на строительство жилого дома в Московской области, до 12 млн выдают, регионам — до 6 млн. Есть еще программа государственной поддержки на развитие бизнеса, причем любого, не только агробизнеса, к примеру на агротуризм. В прошлом году приняли новый законов №318 об агротуризме. Таким образом, можно от 3 млн до 30 млн получить.

В. Набутов — Вопрос из чата — если я куплю земли, смогу там сделать водоём? Не скажет ли мне государство, что теперь это место общего пользования?

И. Калинин — Пруд, имеется ввиду, конечно, можно выкопать.

В. Набутов — А если полгектара озера, например, такой небольшой пруд?

И. Калинин — Здесь момент, как это обосновать. Если это рыбоводство, рыбоводство — один из видов сельхозпроизводства.

В. Набутов — Понятно, то есть это под регистрацию.

И. Калинин — Да, вообще 20 видов сельхозпроизводства существует, один из них это рыбоводство.

ПАУЗА

В. Набутов — Так, ребята, спасибо, что пишете. Очень много вопросов, нюансов, которые даже не мог себе представить. Еще раз напоминаю, Игорь Калинин, директор по развитию проекта «Мой гектар» у нас в гостях.

Итак, понятно, у вас точки притяжения — это Тверская область и часть Московской области, удаленность от Москвы от 120 километров до 250 километров, две скоростные дороги Новая Рига и Ленинградское шоссе, минимальная цена 100 тысяч и до 30 миллионов?

И. Калинин — Да, отдельное предложение, к примеру, Вазузское водохранилище — уникальный водоем недалеко от Москвы, 200 километров по Новой Риге. Участок на первой линии водоема — это 30 миллионов за гектар. Есть и такие предложения, они эксклюзивные, индивидуальные. Все таки, основные цены это 100-200-300-400 тысяч рублей.

В. Набутов — Понятно, мы про это и будем говорить. Что хотел спросить, это все земли сельхозназначения?

И. Калинин — У нас земли абсолютно всех категорий и всех видов разрешенного использования.

В. Набутов — Как правило, за 150 тысяч какие земли?

И. Калинин — За 150 тысяч за гектар — это земли сельхозпроизводства.

В. Набутов — Я не могу строить капитальные строения, жилые дома на фундаменте, например, усадьбу или просто большой дом на землях сельхозпроизводства? На сваях, сейчас популярный запрос, я могу возвести объект, но фундамент ставить нельзя?

Или это уже изменилось?

И. Калинин — Так было до 2022 года, сейчас очень сильно за последнее время поменялся государственный тренд. Был принят федеральный закон №219 — это закон о строительстве жилых капитальных домов для членов крестьянского фермерского хозяйства. То есть сейчас можно на земле сельхозназначения построить 0,25% от площади участка жилой капитальный дом.

В. Набутов — На гектаре сколько я могу квадратных метров построить дом?

И. Калинин — На гектаре немного, если говорить, например, про дом 200-300 квадратов, то нужно покупать 3 либо 5 гектаров земли. Это, если мы говорим про капитальное строение. А, если речь идет о некапитальной постройке, например, дом на плиточном фундаменте или дом на свайном фундаменте, где заглубление не более 30 сантиметров, то это разрешено. Но такой дом нельзя будет зарегистрировать как жилой дом, потому что в жилом доме имеешь возможность прописки. В этом случае будет считаться, как дополнительная постройка, то есть предназначенная для какого-либо вида сельхозпроизводства. По классификатору видов разрешенного использования — 20 подвидов сельхозпроизводства, туда входят: овощеводство, выращивание лекарственных трав, животноводство, рыбоводство, пчеловодство. Это все виды сельхозпроизводства, которым можно заниматься на сельхозземле.

В. Набутов — Был вопрос, можно ли выкопать пруд на своем участке?

И. Калинин — Водоем, к примеру, человек планирует заниматься рыболовством, то это не то что можно, а даже нужно, чтобы не разводить рыбу в каких-то кадках или чанах.

В. Набутов — Это все надо регистрировать, бюрократические моменты, понятно. А пруд для бани? Если я хочу построить дом 10х15, то надо купить 3 гектара земли, правильно? Чтобы это было капитальное строение.

И. Калинин — Все верно, причем надо зарегистрировать КФХ, каким-то видом деятельности заниматься, например садоводством или тепличным хозяйством.

В. Набутов — КФХ — это крестьянское фермерское хозяйство?

И. Калинин — Да.

В. Набутов — Есть люди, которые планируют занимать КФХ, и люди, которые землю рассматривают под дачу или дом для загородного проживания, они могут поставить три парника, организовать грядки, завести курочек? Для себя формат именно дачи, сколько земли я должен использовать под сельхозработы?

И. Калинин — Конкретизирую, если хотите купить дачу, например построить дом 10х15 квадратных метров, лучше купить землю в дачном поселке. Сейчас у нас есть хороший поселок, называется «Усадьба в Подмосковье», там вид разрешенного использования земли — под ведение садоводства. На таком участке можно строить капитальные и жилые дома — это земля сельхозназначения, но вид разрешенного использования — садоводство.

В. Набутов — А вы помогаете, если, например, мы с друзьями купили 20 гектаров поближе к своим, перевести в рамках использования, то есть назначение остается тоже, но подвид разрешенного использования поменять?

И. Калинин — Вы знаете, это достаточно тяжелая процедура, но она возможная. Мы не просто помогаем. Для того, чтобы развивать инфраструктуру, есть Сервисная компания (СК) и собственное дорожное строительное управление (ДСУ). А для того, чтобы заниматься вопросами юридическими, есть Центр правовой поддержки собственников, где каждый собственник может задать вопросы, которые касаются категории земли, перевода, что можно строить, что нельзя. Мы даже ежемесячно вебинары проводим для наших собственников. Есть в юридическом департаменте специалисты, которые занимаются как раз сменой категории и сменой видов разрешенного использования. Буквально месяц назад мы в одном из поселков поменяли категорию земли сельхозназначения на земли населенных пунктов — поселок «Синергия-Заря» по Ленинградскому направлению, и люди, которые покупали три года назад там участки по гектару сельхозназначения, сейчас на выходе получили участки земель населенных пунктов под ИЖС.

В. Набутов — И это меняет капитализацию этой земли?

И. Калинин — В разы, в разы, да, даже в десятки раз. Смена категории влияет на кадастровую и на рыночную стоимость.

В. Набутов — Какая инфраструктура у участков за 150 тысяч за гектар? Дорога, электричество, вода, скорее всего, скважина, про газ, как правило, и говорить не приходится?

И. Калинин — Что важно понимать, что проект «Мой гектар» — это нетиповой коттеджный поселок, это новый формат на рынке загородной недвижимости. Если мы говорим про участки на старте продаж, это вот как раз 100, 200, 300 тысяч рублей за гектар. Это массивы земли, которые размежеваны по гектару, которые оформляются в собственность, обязательно есть транспортная доступность.

В. Набутов — Ко всему полю или между участками тоже есть дороги?

И. Калинин — Обязательно, ко всему массиву, грубо говоря к полю, должны быть: подъездная дорога, линии электропередач, которые, находятся прямо на территории, либо граничат с землей. А дальше идет процесс коллективного развития территории.

В. Набутов — Одному покупать бессмысленно. Надо, чтобы у тебя была комьюнити, которая сразу делит на всех расходы. Сколько обычно участков на поле?

И. Калинин — Средний поселок это 300 - 400 гектаров земли.

В. Набутов — То есть 300 и 400 участков, 300 человек, 300 семей.

И. Калинин — Как правило, например, если поля 300 гектаров, то собственников будет около 200.

В. Набутов — Пускай будет 200 собственников. Какие примерно в среднем расходы идут на то, чтобы проложить внутри дорогу между участками, провести электричество? Что с водой?

И. Калинин — Как правило, вода — это скважина. Причем можно делать скважину, например, на четверых. В центре будет скважина на 4 участка.

В. Набутов — Хорошо, вернемся к электричеству и дорогам.

И. Калинин — Это мы называем базовой инфраструктурой.

В. Набутов — Да.

И. Калинин — В нее входят: въездная группа, установка КПП и охраны, регистрация кооператива собственников, объединения всех собственников в одно юридическое лицо и разработка всей проектной документации и получения разрешения на строительство той же самой дороги, нужно сначала получить разрешение на ее строительство, сделать проект рекультивации. В среднем, на один гектар уходит порядка 120-150 тысяч рублей, которые нужно оплатить поэтапно в течение полутора, двух, иногда трех лет.

В. Набутов — Итак, что по факту мы имеем. Я сказал, у нас все по честному, значит, купив гектар за 150 тысяч, по факту это 300 тысяч, может, 400 тысяч с захлестом, чтобы это был готовый, подготовленный к строительству участок, оформленный полностью юридически с подведенной дорогой и электричеством.

И. Калинин — Все верно, за 100 тысяч рублей купили участок, мы оформили его в собственность и дальше наша Сервисная компания на деньги собственников строит базовую инфраструктуру. Это грунтовая дорога, электричество, въездная группа то, что я перечислил ранее.

В. Набутов — Вопрос из чата — После приобретения земли есть какие-то ссуды для строительства и развития хозяйства?

И. Калинин — Не только ссуды есть на строительство, сейчас есть даже несколько программ. Государство максимально заинтересовано в том, чтобы люди переезжали на землю и осваивали ее. К примеру, сейчас возобновили такую программу, как льготная ипотека, можно получить деньги на строительство дома под минимальный 2,9%. Есть программа на строительство жилого дома.

В. Набутов — Это сельская ипотека?

И. Калинин — Да. Значит, есть программа на строительство жилого дома. Мы с этого начали эфир, по Москве выдают до 12 миллионов, по регионам — до 6 миллионов. Есть огромное количество разных программ государственной поддержки на развитие бизнеса, не только агробизнеса, но и объектов туризма. От 3 миллионов до 30 миллионов можно получить на развитие, например, фермы агротуризма, строительства глэмпинга.

В. Набутов — Ещё раз, реально, давайте по честному, то есть, 150 тысяч за гектар, это по факту 350 тысяч с подготовкой и со всеми документами?

И. Калинин — Да, примерно так.

В. Набутов — В целом, эти цифры не сильно пугают, чтобы люди просто понимали. В чате они спрашивают — сколько по времени уйдет на электричество и на строительство дорог, в среднем по вашей практике в Тверской области?

И. Калинин — И в Тверской, и в Московской областях мы делим всех наших покупателей на два сегмента. Те, кто готов строится прямо здесь и сейчас, это те люди, которые готовы быстрее вкладывать деньги в развитие. У нас в посёлках есть зона интенсивного развития, название самой-то себя говорит. Здесь срок строительства, дорог, подведения электричества занимает полтора, максимум два года.

В. Набутов — Что значит зона интенсивного развития? Кто туда должен входить? Те люди, которые сразу внесут деньги?

И. Калинин — Да, помимо заключения договора купли-продажи, они сразу же подписывают договор об оказании услуг на создание базовых услуг развития — инфраструктуры. Есть другая зона — зона стандартного развития. Когда, к примеру, я покупаю участок и не хочу сейчас строиться, возможно через год, через два, через три года.

В. Набутов — Может быть как инвестиция?

И. Калинин — Может быть и как инвестиция, это сейчас отдельный сектор покупателей, которые вкладывают деньги в землю и правильно делают. В данном случае, я говорю про тех, кто готов подождать и нет срочности развивать участок здесь и сейчас. Там в среднем развитие базовой инфраструктуры занимает 2,5-3,5 года.

В. Набутов — Вы сказали, 150 тысяч на инфраструктуру — это при условии, что у вас 200 владельцев. Скажите, пожалуйста, а что, если 100 из этих людей готовы сейчас вложиться в развитие, а 100 других не готовы?

И. Калинин — Очень часто мы хотим попасть в рай за счёт других. Именно поэтому во-первых, мы разделили на две зоны — зона интенсивного развития и стандартного развития. Вы не подпишите договор купли- продажи, если не подпишите и не оплатите договор на оказание услуг. То есть, здесь мы сразу же на входе отсекаем тех людей, которые не готовы. В зоне стандартного развития действуют принципы добрососедства. Это общие правила проживания во всех посёлках проекта «Мой гектар».

Там прописаны все спорные и частные случаи, в том числе, что будет, если вы не заплатите, например, за строительство дорог.

В. Набутов — Игорь Калинин директор по развитию проекта Мой гектар. Игорь, у меня ещё 350 вопросов пришло в чат. Возможно, мы встретимся снова.

И. Калинин — Я думаю, да.

В. Набутов — Спасибо, что пришли, было очень любопытно. Спасибо за откровенность. Мы подготовим также ещё несколько критических замечаний. Они появляются периодически я надеюсь, что вы придёте и на них на все ответите.

И. Калинин — Обязательно, спасибо.

В. Набутов — Спасибо большое. Спасибо, что пришли.