Какую ипотеку взять на дом: обзор льготных программ

Иван и Анна после рождения ребенка решили переехать за город: они перешли на удаленку, а сыну нужен свежий воздух. У семьи есть накопления, но целиком на стройку их не хватает. Есть ли у них шансы подобрать устраивающий их ипотечный кредит и построить загородный дом?

Еще 5 лет назад ипотеки для «загородки» практически не было, но пандемия дала толчок к появлению программ, ориентированных на строительство или покупку дома. В том числе, на загородное жилье «расширили» ипотеку с господдержкой.

Сейчас, когда среднерыночная ставка достигла 17%, активность в загородном сегменте, в основном, поддерживают субсидируемые госпрограммы. Какие условия они предлагают для ИЖС — читайте ниже.

1. Льготная ипотека под 8%

По этой программе можно купить квартиру в строящемся или уже сданном доме, земельный участок или частный дом. Продавец — только юрлицо. Также ипотекой можно оплатить строительство индивидуального жилого дома самостоятельно или подрядчиком.

Условия кредитования:

• Ставка: до 8% годовых.
• Первоначальный взнос: от 30%, можно использовать маткапитал.
• Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей во всех регионах.
• Ипотеку можно выплачивать в течение 30 лет.
• Срок действия программы: до 1 июля 2024 года.

Некоторые банки снижают ставки по программе на 0,5–1,7 п. п., но, как правило, это сопровождается ужесточением условий. Например, Совкомбанк предлагает льготную ипотеку под 6,34%, но первоначальный взнос при этом повышается до 50%.

2. Семейная ипотека

«Семейная ипотека» — это программа жилищного кредитования для российских семей с детьми, которые могут взять в ее рамках заем по сниженной ставке. Разницу между рыночной и льготной ставками кредиторам компенсирует государство.

С 2021 года семейную ипотеку распространили на индивидуальное жилищное строительство, то есть льготный кредит можно взять на постройку дома или на покупку участка с дальнейшим строительством.

Оформить льготный кредит могут:

• Семьи, в которых есть двое и более детей младше 18 лет.
• Семьи с одним ребенком, который родился (был усыновлен) с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023-го (учитывайте, что пока кредит не могут взять семьи, где первый ребенок появился в 2024 году).
• Семьи с ребенком-инвалидом любого возраста. Если ребенку, родившемуся до 31 декабря 2023 года, установлена инвалидность, кредит можно оформить до 31 декабря 2027-го включительно.
• Семейная ипотека предусматривает исключения из правила «один льготный кредит в одни руки», чтобы увеличившиеся семьи могли расширить жилплощадь.

Повторно воспользоваться программой можно при совпадении следующих условий:

• в семье родился еще один ребенок;
• покупается квартира (строится/покупается дом) большей площади;
• предыдущий кредит закрыт.

Условия кредитования:

1. Ставка: до 6%. Для жителей Дальневосточного федерального округа (ДФО) — до 5% (при рождении ребенка с 1 января 2019 года).
2. Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
3. Максимальная сумма кредита: до 12 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, до 6 млн рублей для остальных регионов.
4. Заемщик – гражданин РФ, дети тоже должны быть гражданами России.
5. Срок действия: до 2030 года.

Если заемщику нужна бо́льшая сумма, он может взять кредит на 30 млн рублей в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО и на 15 млн рублей в остальных регионах. Но заем свыше льготного лимита будет обслуживаться либо по рыночной ставке, либо по условиям региональных ипотечных программ.

За городом по семейной ипотеке можно купить:

• Квартиру в таунхаусе у застройщика в готовом или строящемся доме.
• Строящийся частный дом по договору участия в долевом строительстве.
• Готовый дом (с земельным участком) от застройщика по договору купли-продажи.
• Вторичное жилье (квартиру или дом, в том числе у физлица), если семья живет на территории сельских населенных пунктов в ДФО.
• Вторичное жилье в регионах, где, по данным ЕИСЖС, нет строящихся многоквартирных домов. Но только если в семье есть ребенок-инвалид.
• Также деньги можно направить на строительство частного дома.

Еще с помощью семейной программы можно рефинансировать другую ипотеку на таунхаус или дом с земельным участком у первого собственника (юрлица, ИП или инвестфонда). Условие не действует для заемщиков, имеющих двух или более детей, которые рождены до 1 января 2018 года и не достигли совершеннолетия.

3. Дальневосточная ипотека

Дальневосточная ипотека — это льготная госпрограмма, которая предлагает кредитную ставку до 2% для покупки жилья на первичном и вторичном рынках в ДФО. Те, кому повезло с «географией», могут получить заем для покупки или строительства (в том числе своими силами) частного дома на сельской территории округа. Кроме того, используя программу, можно купить земельный участок для ИЖС.

Условия кредитования:

1. Ставка: до 2%.
2. Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
3. Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей, но она может быть увеличена до 9 млн рублей, если заемщик собирается купить или построить жилье площадью более 60 кв. м (не распространяется на вторичный рынок).
4. Ипотеку можно выплачивать в течение 20 лет.
5. Кредит выдается на покупку новостройки, таунхауса, вторичного жилья в моногородах, а также на покупку или строительство жилого дома.
6. Программа действует до 31 декабря 2030 года.

4. Арктическая ипотека

Арктическая ипотека — самая молодая из госпрограмм, заработавшая в конце 2023 года. Фактически это расширение программы «Дальневосточная ипотека» на самые северные регионы страны. Приобрести жилье под 2% годовых по ней можно в сухопутной части арктической зоны России, охватывающей девять регионов.

Условия кредитования:

1. Ставка: до 2%.
2. Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
3. Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей, но она может быть увеличена до 9 млн рублей, если заемщик собирается купить или построить жилье площадью более 60 кв. м (не распространяется на вторичный рынок).
4. Ипотеку можно выплачивать в течение 20 лет.
5. Цена квадратного метра объекта не должна быть выше среднерыночного показателя в регионе, который установлен Минстроем на дату оформления кредита. Переоценку ведомство производит раз в полгода.
6. Программа действует до 31 декабря 2030 года.

Арктическую ипотеку можно направить на:

• покупку квартиры в таунхаусе — на этапе строительства или готового объекта у застройщика;
• приобретение вторичного жилья — квартиры или дома — на территориях сельских поселений и моногородов.
• строительство частного жилого дома — как с помощью подрядчика, так и самостоятельно (без территориальных ограничений).

Актуальные ставки

На данный момент арктическую ипотеку выдает 24 банка — например, Сбербанк, ВТБ, Азиатско-Тихоокеанский Банк. Ставку кредиторы держат в районе базовых 2%, предоставляя незначительные (0,1–0,3% п. п.) скидки, например при электронной регистрации сделки.

5. Сельская ипотека

В рамках сельской ипотеки можно купить жилой дом (с земельным участком), жилье в многоквартирном доме (в том числе таунхаусе) высотой не более пяти этажей, а также самостоятельно построить дом на купленной земле с использованием готового домокомплекта. Нужно учитывать, что шанс воспользоваться программой есть только у жителей сельских территорий.

Условия кредитования:

1. Ставка: от 0,1 (на приграничных территориях) до 3%.
2. Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать материнский капитал.
3. Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей для всех регионов. Супруги могут взять два отдельных кредита на один объект, увеличив таким образом сумму до 12 млн рублей, но тогда вырастет первоначальный взнос.
4. Ипотеку можно выплачивать в течение 25 лет.
5. Кредит выдается на покупку или строительство жилого дома, приобретение земельного участка. На возведение дома любым способом дается два года со дня выдачи кредита.
6. Срок действия программы не ограничен.

6. IT-ипотека

Ипотека для айтишников заработала в мае 2022 года. По данным Минцифры, к середине 2024 года этой льготной программой воспользовались почти 65 тыс. человек, оформив кредитов на 580 млрд рублей. IT-ипотека действует только на первичном рынке жилья.

В рамках программы за городом можно:

1. Купить таунхаус и индивидуальный жилой дом в малоэтажном жилом комплексе от застройщика, в том числе с земельными участками.
2. Приобрести земельный участок с дальнейшим строительством дома по договору подряда.
3. Оплатить индивидуальное строительство по договору (нескольким договорам) подряда.
4. Получить кредит может заемщик в возрасте от 18 до 50 лет, работающий в аккредитованной Минцифры компании из сферы информационных технологий (условия программы не устанавливают требования к специальности заемщика, главное — место работы).

Условия кредитования:

1. Ставка: до 5%.
2. Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
3. Максимальная сумма кредита: до 18 млн рублей (до 9 млн в регионах с населением менее 1 млн человек).
4. Максимальный срок кредита не установлен, обычно банки одобряют ипотеку на период до 30 лет (зависит от возраста заемщика).
5. Договор на покупку жилой недвижимости должен быть заключен до 31 декабря 2024 года.

Планируя покупки или строительство дома в ипотеку, учитывайте, что получить заем на эти цели пока сложнее, чем на городскую новостройку. Это не случайно: во-первых, риск того, что дом окажется неликвидным активом при банкротстве заемщика, намного выше, чем для типичного городского жителя. Так что при выдаче кредита на «загородку» банки намного привередливее относятся к состоянию объектов ИЖС и самим заемщикам.

Но несмотря на это в последние годы загородная ипотека активно растет и по объемам кредитования уже практически сравнялась с займами на покупку новостроек. Сейчас ее доля на рынке приблизилась к 30% от общего объема выданных кредитов.

Источник - ЦИАН